22建房G1 (184390): 2022年第一期建发房地产集团有限公司公司债券信用评级报告

时间:2022年08月09日 15:10:44 中财网
原标题:22建房G1 : 2022年第一期建发房地产集团有限公司公司债券信用评级报告

评级结果: 评级观点
建发房地产集团有限公司(以下简称“公司”或“建发
主体长期信用等级:AAA
地产”)作为厦门市国有控股的大型房地产开发商,承担了
本期债券信用等级:AAA
部分土地一级开发和大型公建项目的代建工作,其在区域内
评级展望:稳定
处于领先地位且能获得股东的大力支持,国有企业的背景保
债项概况:
障了公司融资渠道的通畅;公司近年来签约销售面积和金额
本次(期)债券发行规模:本次债券拟
快速增长;资产流动性较好,现金类资产较为充裕,债务结
募集资金不超过 45.00亿元。本期债券
构合理。同时,联合资信评估股份有限公司(以下简称“联
计划发行规模为 10.00亿元,其中基础
合资信”)也关注到房地产行业仍处于调控周期,公司项目
发行额为 5.00亿元,弹性配售额为 5.00
亿元
本期债券期限:10年期,第 5年末附公
一定资本支出压力以及合作开发规模大,少数股东权益占比
司赎回选择权、调整票面利率选择权和
较高等不利因素对公司经营发展带来的负面影响。

投资者回售选择权
偿还方式:每年付息一次,到期一次还 公司2020年经营活动现金流入量对发行后长期债务的保本,最后一期利息随本金的兑付一起支
障能力好,EBITDA对发行后长期债务的保障能力一般。


未来随着公司储备项目的陆续销售,以及土地一级开发、
募集资金用途:如未使用弹性配售选择
代建等项目的持续推进,公司有望保持良好的经营状况。

权,则本期债券发行规模为 5.00亿元,
全部用于钟宅南苑安置房项目;如行使
基于对公司主体长期信用状况以及本期债券信用状况的
弹性配售选择权,则本期债券发行规模
综合评估,联合资信确定公司主体长期信用等级为 AAA,本
为 10.00亿元,其中 7.50亿元用于钟宅
期债券信用等级为 AAA,评级展望为稳定。

南苑安置房项目,2.50亿元用于补充营
运资金
优势
1. 公司股东背景良好,区域品牌优势明显。公司作为厦门市
评级时间:2022年 3月 21日
大型房地产开发商,开发资质齐全,行业经验丰富,产品
本次评级使用的评级方法、模型: 品质良好,区域性品牌优势较强。同时,国有企业的背景
成有效补充。国有控股股东的支持力度较大。

注:上述评级方法和评级模型均已在联合资信官网公开披

3. 公司签约销售面积和金额均快速增长。2018-2020年,

公司签约销售面积及签约销售金额快速增长,签约销售金
额年均复合增长 63.90%,签约销售面积年均复合增长
43.95%。


4. 公司资产流动性较好,债务结构合理。公司资产受限比例

一般,整体资产流动性较好;公司全部债务以长期债务为

主,债务结构合理。




+ aa评级结果 
评价结果风险因素评价要素
B经营环境宏观和区 域风险
  行业风险
 自身 竞争力基础素质
  企业管理
  经营分析
F1现金流资产质量
  盈利能力
  现金流量
 资本结构 
 偿债能力 
   
   
注:经营风险由低至高划分为 A、B、C、D、E、F共 6个等
3. 合作开发规模大,少数股东权益占比较高。近年来随着公
级,各级因子评价划分为 6档,1档最好,6档最差;财务
风险由低至高划分为 F1-F7共 7个等级,各级因子评价划
司并表合作开发项目增长较多,少数股东权益持续增长,
分为 7档,1档最好,7档最差;财务指标为近三年加权平
均值;通过矩阵分析模型得到指示评级结果 截至 2021年 9月底,公司少数股东权益占比 57.12%,权
益稳定性较弱。

分析师:曹梦茹 宋莹莹
4. 债务规模持续增长,存在一定资本支出压力。近年来公司
邮箱:lianhe@lhratings.com
债务规模持续增长,且公司在建及拟建项目未来投资规模
电话:010-85679696
较大,存在一定的资本支出压力。

传真:010-85679228

地址:北京市朝阳区建国门外大街 2号

中国人保财险大厦 17层(100022)

网址:www.lhratings.com






















合并口径

2018年2019年2020年
83.81182.16339.69
1128.781680.332359.56
278.26369.72512.99
36.21123.5083.65
375.41406.09605.68
411.61529.59689.33
273.51320.73619.79
57.9566.4877.03
70.3175.8492.41
5.84125.6459.28
31.1429.4519.92
15.2512.9910.36
75.3578.0078.26
59.6658.8957.33
212.74170.03172.80
1.2413.984.82
2.311.484.06
2.502.552.46
5.856.987.46
公司本部(母公司)

2018年2019年2020年
401.99518.12677.00
97.13103.50118.15
136.72181.37211.11
11.9316.727.51
16.2117.464.99
75.8480.0282.55
58.4663.6764.12
251.91200.17181.96
-17.4624.2724.34
注:1. 2021年三季度财务数据未经审计;2. 其他流动负债中的有息部分计入短期债务核算、将长期应付款中及其他非流动负债中的有息部分计入长期债务核算;3. 建发地产 2018-2020年底及2021年 9月底所有者权益中包含永续中期票据及可续期债券
资料来源:公司提供,联合资信整理
主体评级历史:

评级展望评级时间项目小组评级方法/模型
稳定2022/1/14曹梦茹 宋莹莹房地产企业信用评级方法 (2019)/房地产企业主体 信用评级模型(打分表)
    
稳定2019/06/03--房地产行业企业信用评级 方法(2018年)/--
稳定2015/05/18叶 青 张 丽房地产行业企业信用评级 方法(2009年)/--
稳定2014/05/27叶 青 李 洁房地产行业企业信用评级 方法(2009年)/--
稳定2011/11/21刘献荣房地产行业企业信用评级 方法(2009年)/--
稳定2008/07/21张 成 孙 炜--
注:上述历史评级项目的评级报告通过报告链接可查阅;2019年 8月 1日之前的评级方法和评级模型均无版本编号
声 明

一、本报告版权为联合资信所有,未经书面授权,严禁以任何形式/方式复制、转载、出售、发布或将本报告任何内容存储在数据库或检索系统中。

二、本报告是联合资信基于评级方法和评级程序得出的截至发表之日的独立意见陈述,未受任何机构或个人影响。评级结论及相关分析为联合资信基于相关信息和资料对评级对象所发表的前瞻性观点,而非对评级对象的事实陈述或鉴证意见。联合资信有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。

三、本报告所含评级结论和相关分析不构成任何投资或财务建议,并且不应当被视为购买、出售或持有任何金融产品的推荐意见或保证。

四、本报告不能取代任何机构或个人的专业判断,联合资信不对任何机构或个人因使用本报告及评级结果而导致的任何损失负责。

五、本报告系联合资信接受建发房地产集团有限公司(以下简称“该公司”)委托所出具,引用的资料主要由该公司或第三方相关主体提供,联合资信履行了必要的尽职调查义务,但对引用资料的真实性、准确性和完整性不作任何保证。联合资信合理采信其他专业机构出具的专业意见,但联合资信不对专业机构出具的专业意见承担任何责任。

六、除因本次评级事项联合资信与该公司构成评级委托关系外,联合资信、评级人员与该公司不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。

七、本次信用评级结果仅适用于本次(期)债券,有效期为本次(期)债券的存续期;根据跟踪评级的结论,在有效期内评级结果有可能发生变化。联合资信保留对评级结果予以调整、更新、终止与撤销的权利。

八、任何机构或个人使用本报告均视为已经充分阅读、理解并同意本声明条款。




2022年第一期建发房地产集团有限公司公司债券
信用评级报告
一、主体概况 少数股东权益256.72亿元);2020年,公司实
现营业收入619.79亿元,利润总额77.03亿元。

建发房地产集团有限公司(以下简称
截至2021年9月底,公司合并资产总额
“公司”或“建发地产”)成立于1998年7月
3713.29亿元,所有者权益700.66亿元(含少数
28日,由厦门建发集团有限公司(以下简称
股东权益400.19亿元);2021年1-9月,公司
“建发集团”)与下属企业厦门建发物业管
实现营业总收入183.42亿元,利润总额11.77亿
理有限公司共同设立,原名厦门建发房地产
元。

集团有限公司。2009年2月建发集团所持有建
公司注册地址:福建省厦门市思明区环
发地产原54.654%股权由厦门建发股份有限
岛东路 1699号建发国际大厦 38楼;法定代
公司(以下简称“建发股份”)通过会展中心
表人:庄跃凯。

置换和现金购买方式持有。2009年4月,公司
以未分配利润转增资本至10亿元。2009年5月,
二、本次(期)债券概况
股东厦门华益工贸有限公司将持有的1%股权
转让给建发集团。转让后,建发股份持股比例
本次债券业经国家发展改革委发改企业
为54.654%,建发集团持股比例为45.346%。

债券〔2021〕233号文件注册通过公开发行,
2013年1月,公司增资10亿元,由各股东按持
注册总额不超过人民币 45.00亿元。

股比例进行增资。截至2021年9月底,公司实
本期债券名称为“2022年第一期建发房
收资本为20亿元,其中建发股份出资10.93亿
地产集团有限公司公司债券”(以下简称“本
元,建发集团出资9.07亿元,实际控制人为厦
期债券”)。本期债券计划发行规模为 10.00
门市国有资产监督管理委员会(以下简称
亿元,其中基础发行额为 5.00亿元,弹性配
“厦门国资委”)。

售额为 5.00亿元。本期债券期限为 10年期,
公司主营房地产开发销售及土地一级开
第 5年末附公司赎回选择权、调整票面利率
发业务。截至2021年9月底,公司本部内设资
选择权和投资者回售选择权。本期债券票面
金中心、市场中心、营运中心、工程中心、品
金额为 100元,按面值平价发行。本期债券采
牌中心等职能部门。公司本部主要负责土地
用单利按年计息,不计复利,逾期不另计息。

一级开发业务,下属港股上市公司建发国际
每年付息一次,到期一次还本,最后一期利息
投资集团有限公司(以下简称“建发国际集
随本金的兑付一起支付。

团”,股票代码:1908.HK)及建发物业管理
本期债券计划发行规模为 10.00亿元,其
集团有限公司(HK.02156),分别主要负责房
中基础发行额为5.00亿元,弹性配售额为5.00
地产开发、商业物业、新兴业务和物业管理等
亿元。如未使用弹性配售选择权,则本期债券
业务。截至2020年底,公司合并范围内子公司
发行规模为 5.00亿元,全部用于钟宅南苑安
合计400家。

置房项目;如行使弹性配售选择权,则本期债
截至2020年底,公司(合并)资产总额 券发行规模为 10.00亿元,其中 7.50亿元用2359.56亿元,所有者权益合计512.99亿元(含 于钟宅南苑安置房项目,2.50亿元用于补充营
2018年2019年2020年
91.9398.65101.60
6.756.002.30
6.205.702.80
5.905.402.90
8.988.00-3.90
9.870.513.63
15.83-2.68-0.64
2.102.902.50
3.50-0.30-1.80
4.905.205.20
5.605.001.20
6.203.80-3.90
8.708.102.80
注:1. GDP总额按现价计算;2. 出口增速、进口增速均以美元计价统计;3. GDP增速、规模以上工业增加值增速、城镇居民人均可支配收入增速为实际增长
率,其余指标增速均为名义增长率;4. 城镇调查失业率指标值为期末数;5. 2021年前三季度数据中,括号内数据为两年平均增速
资料来源:联合资信根据国家统计局和 Wind数据整理
出口维持高速增长,消费与固定资产投 亿元,同比增长16.40%;两年平均增速3.93%,资增速放缓。消费修复基础仍不牢固。2021年 较上半年两年平均增速小幅回落,较疫情前前三季度,我国社会消费品零售总额 31.81万 水平仍有一定差距,与居民人均可支配收入
1 文中 GDP增长均为实际增速,下同。

两年平均增速同步放缓。固定资产投资增速 比增长 18.40%,在 PPI高位运行、企业利润有所回落。2021年前三季度,全国固定资产 较快增长等因素的带动下,工商业增值税、企投资(不含农户)39.78万亿元,同比增长 业所得税等税种实现高增长。支出方面,前三7.30%;两年平均增长 3.80%,较上半年两年 季度全国一般公共预算支出 17.93万亿元,同平均增速放缓 0.60个百分点,仍未恢复到疫
比增长 2.30%,达到 2021年预算支出的
情前水平。全球经济和贸易回暖带来的需求
71.68%,非急需非刚性支出持续压减,“三保”

增加支撑我国出口高增长。2021年前三季度,
等重点领域支出得到有力保障。前三季度,全
我国货物贸易进出口总值 4.37万亿美元,为
国政府性基金预算收入 6.10万亿元,同比增
历史同期最高值,同比增长 32.80%,实现较
长 10.50%。其中国有土地使用权出让收入
高增速,但增速呈现逐季小幅下降趋势。其中,
5.36万亿元,同比增长 8.70%,土地出让金收
出口 2.40万亿美元,同比增长 33.00%;进口
入增速明显放缓;全国政府性基金预算支出
1.97万亿美元,同比增长 32.60%;贸易顺差
7.14万亿元,同比下降 8.80%,主要是由于专
为 4275.40亿美元。

项债项目审核趋严,地方政府专项债发行进
2021年前三季度,CPI先涨后落,PPI显
度缓慢,项目落地有所滞后。

著上涨。2021年前三季度,CPI同比上涨
2021年以来就业形势总体基本稳定,调
0.60%,扣除食品和能源价格后的核心 CPI同
查失业率呈逐季稳中有降的趋势。2021年前
比上涨 0.70%,总体呈先升高后回落走势;PPI
三季度,城镇新增就业 1045万人,完成全年
同比上涨 6.70%,整体呈上涨趋势,生产资料
目标任务的 95%;1-9月城镇调查失业率均值
价格上涨是推动 PPI上涨的主要因素,其中上
为5.20%,略低于全年5.50%左右的预期目标,
游石化、煤炭、金属价格上涨的影响较大,或
就业形势总体良好。从结构看,重点群体就业
对相关下游企业利润产生一定挤压。

情况在三季度出现改善,其中 16~24岁城镇
2021年前三季度,社融存量同比增速整
人口失业率结束了自 2021年 1月以来的连续
体呈下行趋势,货币供应量和社会融资规模
上升趋势,自 8月开始出现下降;截至 2021
的增速同名义经济增速基本匹配。截至 2021
年三季度末,农村外出务工劳动力总量同比
年三季度末,社融存量余额为 308.05万亿元,
增长 2%,基本恢复至疫情前 2019年同期水
同比增长10%,增速逐季小幅下降。从结构看,
平。

前三季度人民币贷款是新增社融的主要支撑
项;政府债券和企业债券融资回归常态;表外
2.宏观政策和经济前瞻
融资大幅减少,是拖累新增社融规模的主要
2021年第四季度,能耗双控、原材料价
因素。货币供应方面,前三季度 M1同比增速
格高位运行、局部疫情、楼市调控政策等因素
持续回落,M2同比增速先降后稳。二季度以
仍将对我国经济产生影响,经济稳增长压力
来 M2-M1剪刀差走阔,反映了企业活期存款
有所加大。货币政策存在降准空间;财政方面
转为定期,融资需求减弱,投资意愿下降。

预计将加快地方政府专项债券的发行及资金
2021年前三季度,财政收入呈现恢复性
投入使用,促进经济平稳增长。

增长,“三保”等重点领域支出增长较快。2021
生产方面,2021年第四季度我国能耗双
年前三季度,全国一般公共预算收入 16.40万
控的压力仍然较大,叠加原材料价格较高等
亿元,同比增长 16.30%,达到 2021年预算收
因素影响,工业生产或将持续承压。需求方面,
入的 82.99%,财政收入恢复性增长态势总体
未来房地产信贷政策收紧态势可能有所缓解,
平稳。其中,全国税收收入 14.07万亿元,同
期内房地产投资难以逆转偏弱的格局;随着 地产开发投资完成额 14.14万亿元,累计同比财政资金到位以及“十四五”规划的重大项目 增长 7.00%,增速较 2019年下降 2.90个百分陆续启动建设,基建投资有望逐步改善,但受 点,整体增速仍维持高位。其中,住宅开发投制于地方政府债务管理趋严,预计改善空间 资完成额 10.44万亿元,累计同比增长 7.6%,有限;限产限电、生产成本上升等因素或将对 增速相较于 2019年下降 13.90个百分点;办制造业投资修复产生制约。消费市场复苏基 公楼完成投资额 0.65万亿元,累计同比增长础仍不牢固,第四季度仍然会受到疫情影响, 5.4%,增速相较于 2019年提升 2.60个百分但电商购物节等因素有助于带动消费提升。 点;商业营业用房完成投资额 1.31万亿元,第四季度海外需求修复叠加出口价格上涨或 累计同比下降 1.1%,相较于 2019年降幅收窄将支撑出口依然保持在较高水平,但在上年 5.6个百分点。

基数抬高因素影响下,出口增速或将小幅下 施工方面,2020年受年初新冠肺炎疫情行。基于上述分析,联合资信预测全年 GDP 的影响,整体施工进度有所放缓。具体来看,增速在 8.00%左右。 2020年房屋新开工面积 22.44亿平方米,同
比下降 1.20%,一季度新开工面积大幅下滑,
四、行业分析
随着复工复产的持续推进,新开工面积同比
降幅持续收窄。从施工面积来看,2020年全
1. 房地产行业概况
国房屋施工面积达 92.68亿平方米,同比增长
2020年初新冠肺炎疫情对房地产市场造
3.70%,增速相较2019年下降5.00个百分点;
成较大的影响,自 2020年 3月陆续复工以来,
同期全国房屋竣工面积 9.12亿平方米,同比
全国房地产市场景气度逐步回升。2021年 1
下降 4.90%。

-9月,投资同比增长,但单月增速转负,竣
从销售情况来看,2020年,商品房销售
工保持较高增长,新开工继续走弱;2021年
面积 17.61亿平方米,同比增长 2.60%。其中,
7月后单月销售同比转负,销售市场迎来下行
住宅销售面积 15.49亿平方米(占 87.96%),
期。

同比增长 3.20%,增速较 2019年增长 1.70个
2020年初,新冠肺炎疫情导致房地产企
百分点。2020年,商品房销售金额为 17.36万
业项目销售出现停摆,对房企一季度销售进
亿元,同比增长 8.60%,增速较 2019年增长
度产生较大影响。同时,对在建项目开复工产
2.20个百分点。其中,住宅销售金额 15.46万
生一定影响,大部分房企自三月底陆续部分
亿元,同比增长 10.80%,增速较 2019年增长
恢复建设,整体施工进度受到一定影响。政策
0.50个百分点。

层面为缓解房地产企业因疫情造成的短期资
2021年 1-9月,全国房地产开发投资完
金压力,较多城市出台了延期缴纳土地出让
成额 11.26万亿元,累计同比增长 8.80%,增
金、降低预售条件、放松公积金贷款限制、给
速较 2020年 1-9月高 3.20个百分点,但较
予购房补贴、放松落户等调节政策,一定程度
上半年下降 6.20个百分点,其中单 9月开发
上缓解了房地产企业受疫情影响产生的经营
投资完成额同比下降 3.5%,为 2020年 2月以
压力,促进需求端复苏。自 2020年 3月以来,
来首次转负。新开工方面,2021年 1-9月,
全国房地产市场景气度逐步复苏,开发投资
房屋新开工面积 15.29亿平方米,同比下降
增速逐月提升,销售额增速由负转正,销售面
4.50%,较前 8月回落 1.3个百分点,在拿地
积跌幅逐月收窄。

走弱下降幅扩大;竣工面积 5.10亿平方米,
房地产投资开发方面,2020年,全国房

2018年 2019年 2020年  
金额占比金额占比金额占比金额
24004.5214.4625228.7714.1326675.9413.8118769.81
107.980.07175.720.10192.000.1059.12
55830.6533.6458157.8432.5663376.6532.8247211.79
86019.7451.8395046.2653.21102870.3153.2785445.21
55418.1633.3961358.8834.3566546.8334.4656688.94
23643.0614.2527281.0315.2729975.8115.5224124.13
165962.89100.00178608.59100.00193114.90100.00151485.92
资料来源:Wind,联合资信整理

政策来源
央行
央行
政府工作报告
房地产座谈会
政府工作报告
资料来源:联合资信整理
从融资方面的调控政策来看,主要包括:第 债率;第四,严禁消费贷款违规用于购房。2021一,房地产信托等非标融资渠道受限;第二,加 年下半年地产行业信用违约事件频发、中资房强对银行理财、委托贷款、开发贷款、海外债等 企美元债市场大幅波动等均对房企融资产生冲渠道流入房地产的资金管理;第三,加强对存在 击,同时为保证交付预售资金监管从严也限制高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风 了房企通过销售回款扩充自由现金。2020年以险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负 来房地产融资相关政策具体内容见下表。

表 4 2020年以来房地产融资相关政策汇总

政策来源
央行
央行
银保监会
央行
央行等
央行、住建 部等
央行
人民银行、 银保监会
--
资料来源:联合资信整理
五、基础素质分析 中式”“禅境中式”等产品,建立了包括采购、
设计、开发、销售在内的一整套完整、独立的房
1. 产权状况
地产开发业务经营体系,在高端精装修、环境营
截至2021年9月底,公司注册资本为20.00亿
造以及配套物业服务等方面较为突出,树立了
元,其中建发股份出资10.93亿元,建发集团出
良好的品牌形象。同时,公司负责福建省最大的
资9.07亿元,实际控制人为厦门国资委。

保障性安居工程-洋唐居住区及后埔-枋湖旧

村(棚户区)旧村改造业务及其配套的蔡坑安置
2. 企业规模和竞争力
房等保障性住房建设任务,并承接了钟宅畲族
公司作为厦门市大型房地产开发商之一,
旧村改造项目建设;同时承担了厦门市国际会
承担了部分土地一级开发及大型公建项目的代
议中心、会议中心音乐厅、厦门市档案大楼和国
建工作,区域品牌优势明显,综合竞争力较强。

际会议展览中心北区横三路、蔡岭路等厦门地
公司是经厦国资产权〔1998〕119号批准,
标性建筑及市政道路的城市基础设施建设任务。

由建发集团及其下属企业厦门建发物业管理有
公司大力发展了绿色节能住宅和城市综合体的
限公司共同出资,于 1998年 7月 28日在厦门
开发业务,还拥有部分物业管理业务,新拓展了
市工商行政管理局注册成立的有限责任公司。

商业运营业务。截至 2021年 9月底,公司商业
目前,公司的股东为建发集团和建发股份(建发
地产可供出租面积合计 37.99万平方米,已出租
集团为建发股份大股东,对建发股份持股
面积 36.21万平方米,整体出租率 95.31%。

45.89%)。建发集团是经厦门市政府批准设立
公司获得福建省著名商标、“建设行业企
的国有独资有限公司,是经市政府授权国有资
业信用AAA级单位”“中国房地产50强”“中
产投资的资产经营一体化公司,承担着执行厦
国房地产百强之星”“中国房地产地方公司品
门市政府社会经济发展和产业结构调整部署的
牌价值TOP10(华南地区)”等称号,并在中国
重要职责,现为福建省最大的国有企业集团,连
房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地
续多年位居福建省企业集团 100强首位。

产测评中心三家单位联合主办的2020年中国房
作为建发集团的下属核心企业,公司承担
地产开发企业五百强中排列第37位,连续多年
了厦门市保障性安居工程的开发、建设及运营
排名中国房地产开发企业五百强排名前50位,
管理,同时公司还参与了厦门市城市基础设施
房地产综合开发实力居厦门市前三位。截至
项目的建设工作,拥有房地产开发企业和物业
2021年9月底,公司共有215个在建项目,总计可
服务企业一级资质证书(证书编号分别为:建开
售面积达1517.52万平方米。

企〔2007〕644号、(建)110099号)。公司旗
下港股上市公司建发国际投资集团有限公司
3. 人员素质
(HK.01908)及建发物业管理集团有限公司
公司高层管理人员从业经验丰富,员工文
(HK.02156)业务遍及厦门、福州、北京、上
化素质较高,能够满足公司发展的需求。

海、广州、深圳、珠海、苏州、杭州、济南、南
截至 2021年 9月底,公司董事、监事及高
京、长沙、成都、武汉、贵阳、重庆、宁波、南
层管理人员共计 12人,其中董事长 1人,总经
昌等 60余座城市。在住宅产品方面,公司不仅
理 1人,副总经理 4人,财务总监 1人,均具
涉及现代、欧式等多种风格和类型的产品,还聚
有丰富的企业管理经验。

焦新中式产品的研发,打造出引领市场的“王府

公司董事长庄跃凯先生,1965年 5月出生, 的董事、监事,决定有关董事、监事的报酬事项;本科学历,高级工程师,企业法律顾问;曾任建 审议批准董事会的报告;审议批准监事的报告;发集团房产二部副经理、经理,建发集团总经理 审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案;助理,公司总经理;现任公司董事长,建发集团 审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案副总经理。 等。

公司总经理赵呈闽女士,1969年 8月出生, 董事会是公司经营决策机构,对股东会负硕士学历,高级会计师。赵呈闽女士曾任厦门建 责,执行股东会的决定,制订公司的经营方针、发股份有限公司财务部副经理、厦门华侨电子 预决算方案等。目前公司设董事长 1人,董事股份公司副总经理,现任公司总经理、董事,兼 6人,共 7人。公司董事由股东会选举产生,董任建发集团董事。 事长由全体董事过半数选举产生。

截至 2021年 9月底,公司共有员工 4459 公司不设监事会,设监事 1人,由股东会人。从年龄划分,30岁以下的占 34.00%、30~50 指定,监事负责对董事和高级管理人员执行公岁的占 64.00%、50岁以上的占 2.00%,以中青 司职务的行为进行监督。

年员工为主;按学历划分,大专以下占 6.00%、 公司设总经理 1人,董事会决定聘任或者大专及以上占 94.00%;按职称划分,无职称占 解聘。总经理对董事会负责,主要负责公司的生63.00%、初级职称占 15.00%、中级职称占 产经营管理工作。

19.00%、高级职称占 3.00%。

2. 管理水平
4. 企业信用记录 公司内部管理制度涵盖经营管理的主要环
公司过往债务履约情况良好。 节,管理制度健全,财务制度规范,对子公司和根据中国人民银行企业基本信用信息报告 分支机构管理严格,公司整体管理运作情况良(统一社会信用代码:91350200260129927P), 好。

截至2021年12月6日,公司本部无未结清的不良 公司根据所处行业、经营方式、资产结构等信贷信息记录,已结清信贷记录中有关注类贷 特点,结合公司业务具体情况,制订了一整套内款1笔,已结清,主要系银行系统异常,非公司 部管理和控制制度,涵盖公司经营管理的主要恶意拖欠导致。截至2022年1月14日,联合资信 环节,主要包含投资管理制度、担保管理制度、未发现公司曾被列入全国失信被执行人名单。 财务预算管理制度、筹资管理制度、资金运营内控制度、下属子公司管理制度及安全生产管理
六、管理分析
等多项制度。

投资管理方面,公司制定了《建发房地产集
1. 法人治理结构
团有限公司投资管理规定》等一系列投资管理
公司法人治理结构较完善,符合法律要求,
制度。公司的投资业务包括:收购法人公司股权;
公司运作较为规范,能够为公司正常经营提供
对外合资设立新的控股、参股公司;设立全资子
保障。

公司(包括分公司);对原有全资、控股、参股
作为建发集团的下属公司,公司建立了较
公司进行增资、减资、增持、减持等涉及股权比
为完善的法人治理结构。公司设立了股东会、董
例、股本变化的事项。

事会、监事、总经理等组织架构对公司进行经营
担保管理方面,公司根据《中华人民共和国
与管理。

担保法》等法律法规制定了《对外担保管理规
股东会是公司的最高权力机构,由全体股
定》,对于企业外部担保行为,公司坚持风险可
东组成。股东会主要职责包括:决定公司经营方
控的原则,实行严格的担保管理制度,将担保纳
针和投资计划;选举和更换非由职工代表担任

2018年  2019年  2020年    
营业 收入收入 占比毛利 率营业 收入收入 占比毛利 率营业 收入收入 占比毛利 率营业 收入收入 占比
167.4061.2131.43240.8875.1027.32532.8085.9618.04129.5270.61
80.7929.5452.2750.4915.7462.5864.5610.4261.5537.8320.63
25.319.2633.0729.369.1526.3222.443.6238.7616.078.76
273.51100.0037.74320.73100.0032.78619.79100.0023.32183.42100.00
资料来源:公司提供 图 1 2021年 1-9月公司获取项目规划建筑面积区域 2. 房地产开发业务 分布占比情况 (1)土地储备 司在各自负责区域内收集土地供应信息,并关 注:其他为占比不足 3%区域加总 注合作开发与项目收购机会。 资料来源:公司提供 2018年,公司共计拿地 25块,购地支出合 截至 2021年 9月底,公司尚未开发的土地 计 216.57亿元;新增全口径土地储备建筑面积 储备规划计容建筑面积 300.24万平方米,从公 257.71万平方米,同比下降 20.60%;对应的楼 司新开工情况看,土储规模略有不足,存在补库 面价为 0.84万元/平方米,同比下降 25.66%; 存需求。同期,总土地储备价款 199.27亿元, 2019年,公司共计拿地 40块,购地支出合计 剩余未付 8.25亿元。公司土地储备一、二线(占 545.31亿元,同比大幅增长 151.79%;新增全口 比 59.29%)、三线及以下城市(占比 40.46%) 径土地储备建筑面积 585.35万平方米,同比大 和海外(占比 0.26%)均有分布。公司位于上海、 幅增长 127.14%;对应的楼面价为 0.93万元/平 成都及厦门等热门城市的部分地块楼面价偏高, 方米,拿地均价略有增长;2020年,公司共计 未来利润空间可能进一步收窄。 拿地 61块,购地支出合计 911.71亿元,同比大 图 2 截至 2021年 9月底公司未开工土地储备规划建 筑面积区域分布占比情况
注:其他为占比不足 3%区域加总
资料来源:公司提供

2018年2019年2020年
427.59633.991292.95
592.25522.08721.71
874.521137.711500.58
143.17265.01356.76
注:表中数据均为总口径数据;表中数据不满足上期期末在建+当期开工-当期竣工=当期期末在建面积主要系项目竣工备案面积与施工证面
积有微差导致
资料来源:公司提供
从在建项目来看,截至 2021年 9月底,公 所增长,主要系 2019年销售中厦门、福州、上司在建房地产开发项目 216个,全口径投资总 海、苏州、无锡、长沙、成都等二线城市占比提2
额 4729.64亿元,截至 2021年 9月底已完成全 升所致;在销售面积和销售均价均提升的影响口径投资 3538.00亿元,尚需投资 1191.65亿元, 下,2020年公司签约销售金额同比增长 43.89%。

权益口径尚需投资金额 871.85亿元,存在一定 以权益口径计,2020年公司权益口径销售金额资本支出压力。 为 731.45亿元,权益销售比例为 70.41%。

(3)销售情况 2021年 1-9月,公司签约销售金额及签
近年来公司签约销售面积和金额快速增长, 约销售均价同比均大幅提升,主要系销售区域签约销售均价随二线城市项目占比增加而逐年 中厦门、福州、苏州、无锡、长沙、成都等二线上升;可售项目中三线城市占比较高,存在一 城市占比提升所致。

定的去化压力。

表 7 公司房地产销售情况

2018年2019年2020年
132.17206.06325.55
104.1194.02102.77
256.27404.75531.03
1.511.781.96
386.71721.971038.82
公司房屋签约销售面积及商品房销售均价均有
注:表中数据均含合营及联营公司数据
资料来源:公司提供

2
项目数据与《建发房地产集团有限公司 2022年度第一期中期票据(并购)信用评级报告》中披露数据差异主要系公司项目调整所致。


尚余可售面积
3208614.29
1176617.21
1005385.20
896467.30
786593.21
751005.87
739880.06
14533040.20
23097603.32
资料来源:公司提供,联合资信整理
3. 土地一级开发业务 禾山公司进行统一结算。

公司有一定规模的土地一级开发项目,对 会计处理方面,对于土地一级开发项目,项收入和利润形成贡献,但开发进度的不确定性 目发生的成本计入长期应收款;在项目改造过相对较高且对资金占用较大。 程中取得的收入,确认收入并结转成本与长期公司土地一级开发业务由厦门市禾山建设 应收款下工程毛利科目;在项目改造完成后确发展有限公司(以下简称“禾山公司”)负责。 认收入,与政府结算完成之前,将应收未收的结经营模式是公司自筹资金进行项目的规划与建 算款项计入应收账款,并冲抵长期应收款;收到设、征地与拆迁、基础设施建设及公建配套建设 政府结算款项后,冲抵应收账款。

等,在项目改造过程中可取得安置房销售收入, 公司对后埔-枋湖旧村改造项目预计总投在项目改造完成后由当地政府按照协议约定, 资额为295.47亿元,截至2021年9月底,已投资通过基金预算与禾山公司结算,拨付资金作为 146.02亿元。枋湖、薛岭和后埔三个片区的总用项目改造的包干费用,公司目前有后埔-枋湖旧 地面积73.41万平方米,可出让建筑面积159.70村改造和钟宅畲族社区旧村改造项目两个土地 万平方米,截至2021年9月底,已出让面积97.05一级开发项目。 万平方米,出让比例60.78%。

土地一级开发业务的投资金额主要分为拆 公司对钟宅畲族旧村改造项目预计总投资迁安置成本与安置房建设成本,其中安置房建 171.57亿元,项目总用地面积61.00万平方米,可设成本由安置被征收人过程中超安置部分产生 出让住宅面积45.00万平方米。截至2021年9月底,的收入予以覆盖,拆迁安置成本及其他投入在 该项目已投资81.75亿元,已出让建筑面积10.51项目改造完成后,由当地政府通过基金预算与 万平方米。

表9 截至2021年9月底公司土地一级开发业务土地出让明细(单位:年、平方米、万元)
地块 用途成交时间出让面积 成交价
  土地建筑 
城镇住宅、批发零售用地(商业)200913513.7258390.0058000.00

3
数据口径为拟建、在建和完工项目总剩余可售面积。


城镇住宅、批发零售用地(商业)201026315.4895460.0093400.00
城镇住宅、批发零售用地(商业)201110198.1938800.0049972.00
城镇住宅、批发零售用地(商业)201121159.0683800.0092970.00
城镇住宅、批发零售用地(商业)201336132.08140900.00310000.00
城镇住宅、批发零售用地(商业)201861841.68149600.00570000.00
城镇住宅、批发零售用地(商业)201827719.8197340.00380500.00
城镇住宅、批发零售用地(商业)201933651.14131700.00594000.00
城镇住宅、批发零售用地(商业)201950394.03174500.00752500.00
城镇住宅、批发零售用地(商业)202133969.49105110.00531000.00
----314894.681075700.003432342.00
资料来源:公司提供,联合资信整理
4. 代建业务 11.39亿元,基本保持稳定。


2018-2020年,公司代建业务收入波动下
表10 公司商业运营及物业管理经营情况
降,对公司收入形成有效补充,但代建业务收
(单位:亿元)

  
物业商业
4.425.90
5.685.99
7.064.73
6.634.76
注:尾差系四舍五入所致
营模式为公司进行代建项目的施工建设,业主
资料来源:公司提供,联合资信整理
单位按照公司代建的工程量一定比例支付代建
商业运营
费,代建项目资金由公司与业主单位按照项目
公司商业运营经营模式是采取多功能综合
工程量定期结算。

集中开发模式,包括五星级酒店、写字楼、大型
2018-2020年,公司代建业务收入波动下
商业和特色商业街、大型广场等,核心商业购物
降,分别为13.50亿元、16.47亿元和8.48亿元;
中心只租不售,自主经营,形成商业运营收入。

其中2020年同比下降48.52%,主要系2020年公
目前商业地产业务主要在福建、上海、成都、南
司无新增代建项目所致。2021年1-9月,公司代
宁,通过商业招租方式出租商铺,获取租金收入
建业务收入7079.32万元。

为主要经营模式。

5. 商业运营及物业管理
截至2021年9月底,公司商业地产可供出租
近年来公司商业运营及物业管理收入持续
面积合计37.99万平方米,已出租面积36.21万平
增长,对公司营业收入形成稳定的补充。

方米,出租率均在84.00%以上,整体维持较高
2018-2020年,公司商业运营及物业管理
水平。根据公司2020年12月31日发布公告,公司
收入持续增长,分别为10.31亿元、11.67亿元和
投资性房地产后续计量方法自2020年10月1日
11.78亿元,主要系出租面积增加所致。2021年
起由成本计量模式变更为公允价值计量模式。

1-9月,公司商业运营及物业管理收入合计为
表11 截至2021年9月底公司商业运营情况(单位:万元、平方米、%、元/平方米·月)
位置资产价值可供出租面积已出租面积出租率
漳州33902326202974991
厦门6995209422054098

厦门892874730747075100
厦门95481571175201791
南平36508607826041999
南宁60136221261859084
成都114058625156024796
上海63600171101618795
上海131536594195729896
--631503379938362121--
资料来源:公司提供,联合资信整理
物业管理 朝多元化、综合化方向发展。

公司在业主入住后,会为业主提供物业维 未来,公司将进一步加快项目的开发和经护、修整等全面物业管理业务,达成物业的增 营,缩短营运周期,提高运营效率,扩大建设规模和提升产品品质。促进商业模式提升与转变,
值。公司下属企业中,怡家园物业管理有限公
在提升传统生产经营模式的同时,加强资产经
司和汇嘉物业管理有限公司拥有国家一级资
营和资本经营,以实现经营规模的安全快速增
质。2018-2020年,公司物业管理收入持续增
长。

长,分别为 4.42亿元、5.68亿元和 7.06亿
城市基础设施建设仍作为公司主要的业务
元。

经营方向,未来公司将继续完成各项建设任务。

6. 经营效率
在绿色节能住宅开发方面,公司将在现有
公司经营效率尚可。

业务的基础上,开发绿色节能住宅项目,实现绿
2018-2020年,公司流动资产周转次数分
色建筑普及化”的规划。

别为0.32次、0.25次和0.34次;同期公司存货周
在商业运营方面,公司将在经营好现有项
转次数分别为0.27次、0.24次和0.38次。2020年
目的基础上,打造专业的商业运营管理团队,以
公司营业收入及营业成本大幅增长,致使公司 开发中高端精品项目为目标,积极拓展相关商业运营资源,达到具备自主设计、自主招商和自
流动资产周转次数和存货周转次数较2019年有
主运营的综合竞争力。

所增长。公司总资产周转次数波动增长,三年分
在物业管理方面,公司将以本土化收费的
别为0.28次、0.23次和0.31次。与同行业类似企
全新管理服务模式服务业主,最大程度提升业
业对比看,公司经营效率尚可。

主享有的居住价值和市场价值。

表12 2020年同行业经营效率对比情况
在市场和城市布局方面,公司将积极布局
(单位:次)

存货周转率流动资产周 转率 
0.110.130.11
0.210.200.18
0.170.140.11
0.380.340.31
注:为了便于对比,上表相关数据来自 Wind
1. 财务概况
数据来源:Wind
致同会计师事务所(特殊普通合伙)厦门分
7. 未来发展
所对公司提供的2018年度财务报告进行了审计,
公司未来将借助建发集团的支持以及自身
并出具了标准无保留意见的审计结论。容城会
较强的各项业务开发经验,拓展各项业务机会,
计师事务所(特殊普通合伙)对公司提供的2019
-2020年度财务报告进行了审计,并出具了标 例一般。 准无保留意见的审计结论。公司提供的2021年 2018-2020年底,公司资产总额快速增长, 三季度财务报表未经审计。 年均复合增长 44.58%。截至 2020年底,公司资 公司更换审计机构,主要系原负责公司审 产总额 2359.56亿元,较上年底增长 40.42%, 计的团队离开致同会计师事务所(特殊普通合 主要系货币资金、长期股权投资和存货的大幅 伙)加入容城会计师事务所(特殊普通合伙)所 增长所致。公司资产以流动资产(占 90.12%) 致。为保持审计工作的连续性,公司聘任容城会 为主,符合房地产开发企业特征。 计师事务所(特殊普通合伙)为公司 2019年度 2018-2020年底,公司流动资产快速增长, 财务报表审计机构。 年均复合增长 45.77%。截至 2020年底,公司流 从合并范围看,2018年,公司合并范围纳 动资产合计2126.38亿元,较上年底增长39.13%, 入非同一控制下企业合并 10家,同一控制下企 主要构成如图 3。 业合并 1家,新设子公司 40家,不再纳入合并 图 3 2020年底公司流动资产构成 务会计准则编制财务报表,并于 2019年执行新
资料来源:公司财务报告
金融工具准则。


截至2020年底,公司(合并)资产总额
2018-2020年底,公司货币资金快速增长,
2359.56亿元,所有者权益合计512.99亿元(含少
年均复合增长 101.24%。截至 2020年底,公司
数股东权益256.72亿元);2020年,公司实现营
货币资金 339.43亿元,较上年底增长 88.66%,
业收入619.79亿元,利润总额77.03亿元。

主要系2020年签约销售增长带动经营性现金流
截至2021年9月底,公司合并资产总额
净流入规模及融资现金流净流入规模较大所致。

3713.29亿元,所有者权益700.66亿元(含少数股
公司货币资金以银行存款为主(占 98.87%),
东权益400.19亿元);2021年1-9月,公司实现
其余为少量库存现金和其他货币资金。截至
营业总收入183.42亿元,利润总额11.77亿元。

2020年底,公司受限货币资金规模为 6.59亿元
(占比 8.36%),主要为工程监管户存款及保函
2. 资产质量
保证金。

随着公司房地产业务规模快速扩张,公司
公司其他应收款主要为与合营企业和联营
资产总额快速增长。资产构成以流动资产为主,
企业的经营性资金往来及拆借,形成一定的资
合作项目增多导致其他应收款规模较大,形成
金占用。2018-2020年底,公司其他应收款波
一定的资金占用,存货存在一定的跌价风险。

动增长,年均复合增长 80.23%。截至 2020年
非流动资产主要为应收代建项目成本、对联营
底,公司其他应收款 221.08亿元,较上年底增
企业投资以及投资性房地产,公司资产受限比

账面价值 (亿元)占资产总额比 例(%)
6.590.28
323.7713.72
19.940.85
9.490.40
359.7915.25
资料来源:公司财务报告,联合资信整理 债总额1846.57亿元,较上年底增长40.89%,主 截至2021年9月底,公司合并资产总额 要系合同负债、其他非流动负债以及长期借款 3713.29亿元,较上年底增长57.37%,主要系流 的增长所致。其中,流动负债和非流动负债分别 动资产增加所致。其中,流动资产占92.60%,非 占66.64%和33.36%。 流动资产占7.40%。公司资产以流动资产为主, 2018-2020年底,公司流动负债快速增长, 资产结构较上年底变化不大。截至2021年9月底, 年均复合增长61.74%。截至2020年底,公司流 流动资产3438.57亿元,较上年底增长61.71%, 动负债为1230.57亿元,较上年底增长36.91%。 主要系公司加大获取项目力度存货增加所致。 公司流动负债主要构成如图5。 图 5 2020年底公司流动负债构成 资料来源:公司财务报告
利润(占 35.80%)和少数股东权益(占 50.04%)
为主。归属于母公司的所有者权益以实收资本
2018-2020年底,公司应付账款快速增长,
(占 7.80%)、其他权益工具(占 12.49%)以
年均复合增长 45.73%。截至 2020年底,公司应
及未分配利润(占 71.65%)为主,权益稳定性
付账款 149.55亿元,较上年底增长 47.12%,主
较弱。

要系公司新开工项目较多,应付开发成本款增
截至 2021年 9月底,公司所有者权益
长所致。期末余额中应付开发成本款 147.75亿
700.66亿元,较上年底增长 36.58%,主要系少
元(占 98.80%)。

数股东权益增加所致。其中,归属于母公司所有
2020年起公司新增合同负债科目,公司合
者权益占比为 42.88%,少数股东权益占比为
同负债主要涉及公司客户的房地产销售合同中
57.12%。所有者权益结构变化不大,稳定性仍
收取的预收款。2018-2019年,公司预收款项分
较弱。

别为186.30亿元和459.86亿元。截至2020年底,
(2)负债
公司合同负债 686.83亿元,其中售房款占
公司债务结构以长期债务为主,符合公司
99.31%。

项目建设周期长的特点,债务结构较好。公司
2018-2020年底,公司其他应付款快速增
债务规模持续增长,整体债务负担尚可,但公
长,年均复合增长15.39%。截至2020年底,公司

起息日到期日行权/回售日余额
2021-06-012026-06-012024-06-015.00
2021-05-282026-05-28 3.00
2021-05-062026-05-06 10.00
2021-04-162026-04-16 5.00
2021-03-312039-03-31 1.00
2021-03-312039-03-31 10.00
2021-03-262026-03-26 5.10
2021-03-022026-03-022024-03-024.20
2020-11-132025-11-132023-11-1310.00
2020-10-212025-10-21 7.00
2020-10-142025-10-14 3.00
2020-09-032025-09-03 7.00
2020-08-272025-08-272023-08-2710.00
2020-07-302025-07-30 8.00
2020-06-232027-06-232025-06-237.00
2020-06-172025-06-17 5.00
2020-05-222025-05-22 10.00
2020-03-112025-03-112023-03-117.00
2019-09-252024-09-252022-09-258.00
2019-09-162024-09-162022-09-165.00
2019-09-022026-09-022024-09-0210.00
2019-09-022025-09-022022-09-023.00
2019-08-082026-08-082024-08-085.00
2019-08-082025-08-082022-08-085.00
2019-07-092025-07-092022-07-0910.00
2019-07-092026-07-092024-07-0910.00
2019-04-172022-04-17 11.50
2019-01-042022-01-04 10.00
2018-10-122021-10-12 5.00
2017-10-312022-10-312022-10-3110.00
2016-07-192021-07-19 6.95
2015-05-272022-05-27 10.00
------226.75
注:“15建发房产债/15建发债”已于 2020年 5月 27日回售 1000元,剩余额度将于 2022年 5月 27日到期 资料来源:Wind,联合资信整理
表 15 截至 2020年底公司有息债务期限分布情况
截至 2021年 9月底,公司负债总额 3012.63
(单位:亿元)

2021 年2022 年2023 年2024 年2025 年
75.85186.68138.0671.99174.92
资料来源:公司提供
截至 2021年 9月底,公司全部债务 867.54
表 16 截至 2021年 9月底公司重要财务杠杆指标情况
亿元,较上年底增长 25.85%,长、短期债务均

剔除预收账款 后的资产负债 率(%)净负债 率 (%)
68.7869.67
注:剔除预收账款后的资产负债率=(负债-合同负债)/(资产-合同负债);率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比
净负债率=(全部债务-现金类资产)/所有者权益
率分别为 81.13%、55.32%和 50.33%,较上年底 资料来源:联合资信根据公司财务报告计算 分别提高 2.87个百分点、下降 2.01个百分点和
4. 盈利能力
下降 3.81个百分点。

房地产开发销售为公司收入和利润的主要
如将永续债调入长期债务,截至 2021年 9
来源,随着公司经营规模不断扩大,利润规模
月底,公司全部债务增至 949.24亿元。债务结
保持快速增长,但盈利指标均有所下降,公司
构方面,短期债务 157.49亿元(占 16.59%)、
资产减值损失对利润产生一定影响,整体盈利
长期债务 791.76亿元(占 83.41%)。从债务指
能力维持较好水平。

标看,截至 2021年 9月底,公司资产负债率、
2018-2020年,公司营业收入快速增长,年
全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分
均复合增长50.53%。2020年,公司实现营业收
别为 83.33%、60.53%和 56.12%,较调整前分别
入619.79亿元,同比增长93.24%,同期,公司营
上升 2.20个百分点、5.21个百分点和 5.79个百
业成本同比增长120.44%至475.25亿元。受公司
分点。

前期开工项目竣工交房量上升的影响,公司房

地产结转收入持续增长。公司营业利润率较同

北京城建投 资发展股份 有限公司珠海华发 实业股份 有限公司广州珠江 实业集团 有限公司
22.9417.6419.28
3.947.200.11
主要为收取的联营单位及其股东的资金拆借利
注:为了便于对比,上表相关数据来自 Wind
资料来源:Wind
息。2020年,公司信用减值损失1.31亿元,主要
为其他应收款坏账损失。公司资产减值损失对
5. 现金流分析
营业利润产生一定影响。

2018-2020年,经营活动净现金流波动增
2018-2020年,公司营业利润和利润总额
长;投资活动现金流净额波动下降;经营活动
均快速增长,年均复合增长率分别为14.88%和
净现金流可以覆盖投资需求。2021年1-9月,
15.29%。2020年公司营业利润及利润总额分别
公司加大拿地和对外投资力度,经营活动现金
为76.42亿元和77.03亿元,同比分别增长15.84%
流净额和投资活动现金流净额为负。随着公司
和15.86%。

到期债务规模的增长以及开发项目的资金投入,
从盈利指标看,2018-2020年,公司总资本
公司存在一定的融资需求。

表 18 2018-2020年及 2021年 1-9月公司现金流量情况(单位:亿元)
2018年2019年2020年
468.471038.081367.71
462.63912.441308.43
5.84125.6459.28
339.6782.88146.90
301.21176.97140.35
38.47-94.096.55
44.3031.5565.83
319.23474.51673.91
332.12415.70571.54
-12.8958.82102.38
资料来源:公司财务报告

项目2018年2019年2020年
流动比率(%)212.74170.03172.80
速动比率(%)44.0454.4354.30
经营现金流动负债比 (%)1.2413.984.82
现金类资产/短期债务 (倍)2.311.484.06
EBITDA(亿元)70.3175.8492.41
EBITDA利息倍数(倍)2.502.552.46
全部债务/EBITDA(倍)5.856.987.46
资料来源:联合资信根据公司财务报告整理
截至 2021年 9月底,公司在多家银行获得 长 14.16%,主要系其他权益工具增长所致。

授信总额度为 958.10亿元,已使用额度为 盈利能力方面,2018-2020年,母公司营546.92亿元,尚未使用额度为 411.18亿元,上 业收入持续下降,年均复合下降 20.66%。2020述额度包括银行债券投资额度。此外,公司子公 年,母公司实现营业收入 7.51亿元,营业成本司建发国际集团(1805.HK)为港股上市公司。 6.78亿元。2020年,母公司实现营业利润 5.49截至 2021年 9月底,除为客户按揭贷款提 亿元,利润总额 4.99亿元,利润主要来自投资供保证担保外,公司及下属子公司对外担保金 收益(2020年为 13.99亿元)。2021年 1-9月,额为人民币 19.62亿元,该阶段性担保风险较 母公司营业收入0.13亿元,利润总额-0.13亿元,小。被担保对象主要为公司参股的项目公司,或 投资收益 5.59亿元。

有负债风险可控。 现金流方面,母公司经营活动现金净流量
截至2021年9月底,公司无重大未决诉讼或 持续增长,2020年净流入71.09亿元;投资活动仲裁事项。 现金净流量持续净流出,净流出规模150.83亿元;
筹资活动净现金流仍为净流入状态,2020年为
7. 母公司财务分析
82.93亿元。2021年1-9月,公司母公司经营活
母公司为债务融资主体,有息债务规模大,
动现金流净额、投资活动现金流净额、筹资活动
偿债压力较大;母公司主要业务集中于下属子
现金流净额分别为-25.99亿元、-47.67亿元、
公司,收入规模较小,利润主要来源于投资收
69.37亿元。

益。母公司财务实力一般。

2018-2020年末,母公司资产总额持续增 九、本次(期)债券偿还能力分析 长,年均复合增长 29.77%。截至 2020年末,母
本次(期)债券的发行对公司现有债务规
公司资产总额 677.00亿元,较上年末增长
模影响不大;公司是厦门市大型房地产开发商,
30.66%,流动资产 531.20亿元(占 78.51%),
股东背景良好,区域性品牌优势明显,近年维
非流动资产 145.49亿元(占 21.49%),母公司
持较大投资开发力度,房产销售收入保持增长
资产构成以流动资产为主。

趋势。公司整体抗风险能力极强。

2018-2020年末,母公司负债总额逐年增

长,年均复合增长 35.39%。截至 2020年末,母
1. 本次(期)债券对公司现有债务的影响
公司负债合计 558.84亿元,较上年末增长
公司本次债券基础发行规模不超过 45.00
34.78%,其中流动负债 292.10亿元(占 52.27%),
亿元,按发行金额上限 45.00亿元测算,本次债
非流动负债 266.74亿元(占 47.73%)。截至
券分别占2020年底公司长期债务和全部债务的
2021年 9月底,母公司资产总额 817.55亿元,
6.34%和 5.19%,对公司现有债务结构影响不大。

所有者权益为 153.04亿元,负债总额 664.51亿
截至 2021年 9月底,公司资产负债率、全部债
元;母公司资产负债率 81.32%;全部债务 241.02
务资本化比率和长期债务资本化比率分别为
亿元,全部债务资本化比率 61.16%。截至 2021
81.13%、55.32%和 50.33%,本次债券发行后上
年 9月底,母公司货币资金 3.98亿元。

述指标将分别上升至 81.36%、56.57%和 51.87%。

2018-2020年末,母公司所有者权益不断
发行后公司债务负担有所加重。

增长,年均复合增长 10.29%。截至 2020年末,
公司本期债券发行规模为 10.00亿元,分别
母公司所有者权益为 118.15亿元,较上年末增
占公司当期长期债务和全部债务的 1.41%和

2020年
650.68
2.10
0.09
7.04
定的资金支持,截至2020年底,建发集团和建发
注:发行后长期债务为将本次债券发行额度计入后测算的长期债务总额 资料来源:联合资信根据公司财务报告整理
股份提供担保合计266.45亿元。公司亦承担了部
分土地一级开发和大型公建项目的代建工作,国
以 2020年的财务数据为基础,考虑本期债
有控股股东的支持力度较大。

券发行后,2020年经营活动现金流入量对发行
后长期债务的保障能力好;2020年经营活动现
十一、 结论
金净流量无法覆盖发行后长期债务;EBITDA
基于对公司经营风险、财务风险、外部支持
对发行后长期债务的保障能力一般。

及债项条款等方面的综合分析评估,联合资信
表 21 本期债券保障能力测算

2020年
615.68
2.22
0.10
6.66
注:发行后长期债务为将本期债券发行额度计入后测算的长期债务总额 资料来源:联合资信根据公司财务报告整理
十、外部支持
公司控股股东实力强,在供应链运营和房
地产等业务领域具有良好的市场形象及商业信
用,为公司业务开展提供了有力的支持。

附件 1-1 截至 2021年 9月底建发房地产集团有限公司股权结构图 资料来源:公司提供
附件 1-2 截至 2021年 9月底建发房地产集团有限公司组织结构图 资料来源:公司提供
























子公司名称主要经营 地/注册地注册地业务性质持股比例(%) 
    直接间接
厦门嘉御房地产开发有限公司厦门厦门房地产业93.256.75
厦门品传置业顾问有限公司厦门厦门咨询服务955
厦门峰尚商业地产经营管理有限公司厦门厦门咨询服务955
厦门建发兆信建设运营管理有限公司厦门厦门房地产业955
厦门利源投资有限公司厦门厦门投资管理100 
利盈股权投资基金管理(厦门)有限公司厦门厦门投资管理8020
厦门珑璟股权投资合伙企业(有限合伙)厦门厦门投资管理298
云霄兆福房地产有限公司漳州漳州房地产业75 
建发房地产集团福州有限公司福州福州房地产业955
福州兆兴房地产开发有限公司福州福州房地产业5149
成都建发置业有限公司成都成都房地产业100 
建阳嘉盛房地产有限公司建阳建阳房地产业955
永安兆顺房地产有限公司永安永安房地产业955
泉州利龙置业有限公司泉州泉州房地产业3025
兆益发展有限公司香港香港投资管理100 
益鸿国际有限公司香港香港投资管理100 
福建兆润房地产有限公司漳州漳州房地产业94.45.6
建发房地产集团成都有限公司成都成都房地产业955
汇丰置业(石狮)有限公司泉州泉州房地产业955
厦门建发嘉润城市建设投资有限公司厦门厦门房地产业96.843.16
厦门市禾山建设发展有限公司厦门厦门房地产业15.7184.29
龙岩利泓房地产开发有限公司龙岩龙岩房地产业70 
建发房地产集团上海有限公司上海上海房地产业955
上海山溪地房地产开发有限公司上海上海房地产业2080
建发房地产集团长沙有限公司长沙长沙房地产业955
上海兆瑞投资发展有限公司上海上海投资管理991
厦门兆鹭房地产开发有限公司厦门厦门房地产业1090
厦门兆裕房地产开发有限公司厦门厦门房地产业3169
福建兆翔房地产有限公司漳州漳州房地产业955
建阳兆阳房地产有限公司建阳建阳房地产业955
建发房地产集团合肥有限公司合肥合肥房地产业955
建发房地产集团南京有限公司南京南京房地产业955
南京嘉珑房地产投资有限公司南京南京房地产业60 
建发房地产集团(深圳)有限公司深圳深圳房地产业955
广州建信小额贷款有限公司广州广州金融保险行业4234
建发房地产集团杭州置业有限公司杭州杭州房地产业955
厦门言投投资合伙企业(有限合伙)厦门厦门投资管理99.50.5
建发房地产集团南宁有限公司南宁南宁房地产业955
厦门景裕珑房地产开发有限公司厦门厦门房地产业955

子公司名称主要经营 地/注册地注册地业务性质持股比例(%) 
    直接间接
厦门兆鼎珑房地产开发有限公司厦门厦门房地产业955
厦门兆升珑房地产开发有限公司厦门厦门房地产业955
株洲悦发房地产有限公司株洲株洲房地产业100 
江阴建瓴房地产开发有限公司江阴江阴房地产业100 
厦门景鸿胜房地产开发有限公司厦门厦门房地产业100 
厦门景勇胜房地产开发有限公司厦门厦门房地产业100 
厦门建垚悦房地产开发有限公司厦门厦门房地产业100 
厦门建盛悦房地产开发有限公司厦门厦门房地产业100 
厦门建瑞悦房地产开发有限公司厦门厦门房地产业100 
长沙兆祥房地产有限公司长沙长沙房地产业90 
厦门利璟管理咨询有限公司厦门厦门投资管理50.12 
注:上表子公司为一级子公司
资料来源:公司提供




2018年2019年2020年
财务数据

83.81182.16339.69
1128.781680.332359.56
278.26369.72512.99
36.21123.5083.65
375.41406.09605.68
411.61529.59689.33
273.51320.73619.79
57.9566.4877.03
70.3175.8492.41
5.84125.6459.28
财务指标

14.808.9430.11
0.270.240.38
0.280.230.31
129.45201.89152.20
31.1429.4519.92
7.596.105.61
15.2512.9910.36
57.4352.3454.14
59.6658.8957.33
75.3578.0078.26
212.74170.03172.80
44.0454.4354.30
1.2413.984.82
2.311.484.06
2.502.552.46
5.856.987.46
注:1. 2021年三季度财务数据未经审计;2.其他流动负债中的有息部分计入短期债务核算、将长期应付款中及其他非流动负债中的有息部分计
入长期债务核算;3. 公司 2018-2020年底及 2021年 9月底所有者权益中包含永续中期票据及可续期债券 资料来源:公司提供,联合资信整理

2018年2019年2020年
财务数据

9.575.108.28
401.99518.12677.00
97.13103.50118.15
3.8034.2542.23
132.92147.12168.88
136.72181.37211.11
11.9316.727.51
16.2117.464.99
16.2117.464.99
-25.2658.2271.09
财务指标

4.582.782.17
840.282186.03--
0.030.040.01
59.5597.62107.38
5.6615.288.85
7.295.961.51
17.5516.414.22
57.7858.7058.84
58.4663.6764.12
75.8480.0282.55
251.91200.17181.96
251.91200.17181.96
-17.4624.2724.34
2.520.150.20
///
///
注:1.公司本部有息债务未经调整,公司本部 2021年三季度财务报表未经审计,相关指标未予年化;2.公司本部未提供资本化利息、费
用化利息、折旧、摊销等数据,相关指标未进行计算;3.表格中“/”表示未能获取的数据,“--”表示计算后无意义的数据。

资料来源:公司财务报告,联合资信整理

注:现金类资产=货币资金+交易性金融资产+应收票据
短期债务=短期借款+交易性金融负债+一年内到期的非流动负债+应付票据 长期债务=长期借款+应付债券
全部债务=短期债务+长期债务
EBITDA=利润总额+费用化利息支出+固定资产折旧+摊销
利息支出=资本化利息支出+费用化利息支出
企业执行新会计准则后,所有者权益=归属于母公司所有者权益+少数股东权益









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