两年暴涨之后,三四线房价终于要降价了?

时间:2019年06月12日 07:01:45 中财网
  潮水退去,三四线开始裸泳。

  今天,湖北恩施市房地产协会发布的一份红头文件在网上广泛传播。名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的文件中,透露出的有效信息包括:
  1.当地房地产企业目前面临销售压力增大的情况。

  2.部分楼盘采取大幅度降价的方式促销,甚至于出现“断崖式降价”现象。

  3.主管部门不允许房价过快下跌,将对房价的“下限”进行制度性约束,确定良性的降价幅度比例区间。

  乍一看到“房地产协会”这个名字,头条君以为是什么低调的政府机构,结果只是一个民间成立的社会团体,还上过2016年民政部曝光的第九批“离岸社团”“山寨社团”名单。

  但这一次,恩施房协的红头文件似乎不是空穴来风。下午,恩施市住建局相关负责人向媒体证实了这份预警文件的存在,但系“该协会根据市场情况自己发布的。”
  头条君很快就发现了这番话的重点:恩施住建局变相承认了文件中描述的市场行为是真的。

  不敢恩施承不承认,预警文件在这个时间发出来自然有它的原因。房价涨不动了是事实,部分楼盘大幅降价促销也是事实;且不光是恩施,全国三四线城市都面临着相同的尴尬处境:
  近两年间,各地房价上涨的速度已经超过了正常区间。由于各种原因,买房群众需求退潮,楼市持续降温,就出现了降价压力。

  根据易居研究院中国百城房价报告,今年前四个月,全国三四线城市房价涨幅已远远小于2017年的高位水平,明显走出了“过快上涨”的区间,低于全国10.2%的平均涨幅水平。

  前两年三四线城市的房价涨得有多疯?
  现在听起来或许难以置信,但2016年以前,衡量一座城市是不是有资格成为二线城市的重要标准之一,就是“房价是否破万”。

  那时,三四线城市的单位房价还都停留在4位数时代。

  好景不长,2016年开始,借着“去库存”和国家棚改货币化安置的东风,三四线城市房价异军突起,破万早已成为常态,并且丝毫没有停下来的迹象。

  2017年初,在南京等二线城市的房价经历过一番飙升后,终于轮到三四线城市上场了。2017年至今,绍兴房价涨幅达到55.59%、洛阳为53.73%、贵阳为47.93%,而同期广州、北京和上海仅为9.97%、2.60%和1.92%。

  甚至一些知名贫困县,房价也整个翻番。

  这短短的两年间究竟发生了什么?
  我们的日常经验是,一件商品只有在供不应求的时候,价格才会上涨。这一点很好理解,当一二线城市的贩子被限购、限贷、限卖,人为锁住时,那些无路可去的资金就会退而求其次,流入三四线城市,退高了后者的房价。随着城镇化的推进,大量农民在自己的县城、市区就地变成市民,也带来了一定的人口增量。

  但仅仅靠这些刚刚“进城”的农民和“逃离北上广”的资金,就能让全国三四线、乃至贫困县城的房价蹭蹭往上涨吗?显然不可能。

  三四线房价疯涨,至关重要的原因是棚改政策。

  像安徽阜阳临泉县这样的贫困县,当地的人均可支配月收入不到2000元,而房价早就蹿升到五六千元。从一开始的高库存,突然变成库存紧张,以至于到了不得不对楼盘进行限价的程度——最主要的原因就是当地正在大张旗鼓地进行棚改,且赔偿都是以货币安置为主。

  突然无房可住、却有了大量现金的居民,在开发商和炒房客眼里,就像是苍蝇见到了热气腾腾的佳肴。

  三四线城市的房价很快就涨到了不可思议的高度,势头无可阻挡。

  谁都知道,城市化的未来在少数几个大都市那里。三四线城市人口基础薄弱,经济实力也不如一二线城市,到底配不配得上如此高的房价?
  很遗憾,时间证明,这些城市的房价是一场镜花水月,潮水退去后,已经有了裸泳的趋势。

  三四线城市房价的上涨逻辑,无非是棚改过后,炒房客入场哄抬房价,土地廉价吸引开发商捞金,还有就是楼市调控政策未能及时遏制房价上涨。

  但去年10月份以来,房价在楼市调控政策的打压之下逐渐降温。“房住不炒”的定位下,购房者也更加理性了,以往抢手的特价房渐渐无人问津,多数购房者选择了观望。

  去年6月开始,棚改风向开始变化,住建部六部委随后也表示将控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式。全国各省的棚改已经接近尾声,将在2020年全面结束。

  过去两年间支撑三四线楼市暴涨的主要动力不再,这些地区的真实情况(人口不足,经济跟不上)也就浮出了水面。

  恩施只是三四线城市的一个缩影。一叶落而知秋,有人猜测,这一次,三四线城市暴涨的房价或许真的走到临界点了。

  这倒也不尽然。

  必须要看到的是,三四线楼市的房价只是总体涨幅收窄,大多数(60%)城市房价还在微微上涨。这是当地政府各类稳定房价的政策在发挥效力。

  房价过快上涨和过快下跌,都是不被允许的。

  三四线城市楼市降温态势是市场行为,本身也是合理的挤房价泡沫的做法。恩施房协的红头文件,充其量只能起到一个预警作用,让房企跟政府“共克时艰”。

  但光发文件是挡不住降价的,头条君预计,未来的趋势是:未来一二线城市房价会更加平稳,部分三四线城市将面临调整压力,后续将会继续出台各类稳定房价的政策,继续“稳房价”。

  可以说,房价已经快把中国人的购买力透支尽了,泡沫膨胀到了一触即破的地步,还挤压了内需消费和实体经济发展的空间。每个普通中国人都希望房价跌下来,头条君也一样,但恩施的做法是对的,决不能任由房价暴跌。

  一旦真的重蹈日本覆辙,带来的系统性金融风险将影响到所有人,我们失落的恐怕不止日本那30年!
  现在看来,国家的做法是,把钱从房地产挤出来,去支持经济转型、支持实体经济和高新技术!房子是生活必需品,但现在的高房价,让多少家庭背上了沉重负担,失去了生活的幸福感?
  2016年,任正非炮轰高房价,警告之声言犹在耳,这是企业发自灵魂的呐喊。有华为员工说,非常赞同任老板提的“奋斗为本,长期坚持”,但是奋斗十年不如别人炒一套房子,听了让人心酸。

  谁都知道房地产不能兴国,大国崛起要靠高科技,而不是靠房地产;尽管这条路很难,但是必须以壮士断腕的决心,去摆脱对房地产的依赖;因为我们,已经没有回头路可走。(微.信.公.众.号.今.日.财.经.头.条)
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