牢记这10条投资逻辑,确保你2019年不买错房!

时间:2019年02月03日 13:20:01 中财网
  明天是农历新年了,新年的前一天,我们来总结一下2019年的10条投资逻辑。

  基本面
  1.2019年,全国基本面就是一个“稳”字。

  不会大涨也不会大跌,整体走的是慢牛行情,长期来看一定会抑制投机需求,稳地价、稳房价、稳预期。

  菏泽广州珠海合肥放松调控闯关成功后,意味着政策底已到,而由于房地产板块轮动和市场传导滞后原因,市场价格还处于逐步探底,整体就是政策底已现,市场底稍后就来。

  调控大势——因城施策
  2. 因城施策,不再“一刀切”。

  首先要明确的是,短期调控只是缓兵之计,长效机制才是长远之策。各城市依据自己的实际制定调控政策。

  这就是政策牛逼的地方,不仅仅是改变价格,还想改变运营模式,渐渐改变人们的预期,为长效机制建立预留时间。

  3. 调控放松的多是“边角料”。

  因城施策执行的是地方政府,为了稳住地价,2019年一定会更多城市放松调控,但放松的多是“边角料”。

  中国城市的边角料——三四线城市,可能会放宽调控;
  城市本身的边角料——郊区,可能会放宽调控;
  房子的边角料——公寓、商铺、写字楼,可能会放宽调控。

  一二三四线城市的投资策略
  1
  一线城市
  4. 一线城市已经深入调控2年,价格已经非常扎实。

  按照房地产3年一周期的规律,压抑已久的需求会在2019年爆发。

  整体库存较低、供小于求的一线城市已经率先回暖,近期的二手房交易更加活跃,而新房板块已经进入补库存阶段。

  2019年1月28日,房地产研究院发布最新一期《中国百城库存报告》。

  报告指出:截至2018年12月底,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2911、23261和19562万平方米,环比增幅分别为7.3%、2.1%和1.4%,同比增幅分别为31.0%、-1.8%和2.5%。

  从数据来看,一线城市在连续34个月库存同比下跌后,2018年6月首次出现正增长,7-12月份连续同比增长,意味着一线城市正式进入补库存阶段。

  可重点关注近期一线城市的土拍,看土地市场预期和开发商动态。

  关于一线城市,建议重点关注深圳,因为深圳落户容易,是一线城市获得房票最容易的城市,也将是2019年重点关注的一线城市。

  2
  二线城市
  5. 二线城市正上演城市分化、板块分化、价格分化。

  强二线城市价格扎实,房价预期高,调控相对严格,政策打补丁明显。基本面较好的城市已率先企稳,成交量开始缓慢爬坡。

  而弱二线城市的土拍凉凉大戏还在上演,圈地造新城的泡沫还需要挤挤。

  2019年调控不到位的还会继续调控,调控太严的则会适当松绑。

  例如:长沙既放开人才落户,又按照户籍年龄来度量刚需程度,既打开大门来欢迎人才又不给房票,这不是胡闹吗?由此可见,长沙的刚需优先摇号选房政策势必还要继续优化。

  例如:南京在2018年下半年爆发了不少项目减配维权的时间,而一堆地王项目会在2019年入市,高地价和限价严格之间的矛盾势必要调和,所以我们看到南京已经有些项目已经突破了限价,南京的限价的政策肯定会在2019年有所放松。

  3
  三四线城市
  6.三四线城市坚决不能碰!不能碰!不能碰!

  重要事情说三遍。

  (这里的三四线城市排除北上深旁边的三四线城市,因为这些三四线城市会承接来自一线城市的刚需人口外溢)
  经济总量凝滞,房价预期早已被政策透支,三四线城市的巨大库存和日益流出的人口及荒废的产业之间的矛盾短期内是不可调和的。

  未来巨量的三四线城市房子会沉沦在三四线城市、空置严重,面临滞涨,不好转手,沦为纸面财富。

  现在的三四线城市只能依靠限售来托底楼市。

  当限售解除之时,市场势必会发生踩踏性抛盘,到时,三四线城市的房子,只能凭本事,各自逃命!

  所以三四线城市的房子,要卖赶紧卖,不要去赚市场的最后一块铜板!

  前两天,言先生写了请转给三四五线的亲戚朋友,别再让孩子回老家考公务员了,有两位学员的留言非常真切。



  其实不投三四线城市不仅仅是收益问题,背后还有家庭、孩子成长、城市资源等考虑,有资金,大可选择更好的标的。

  不能碰
  7. 不要碰北上深之外的环都市圈城市。

  大都市圈是未来的趋势,但按照目前的经济发展,只有环京、环沪、环深,甚至都没有环广,更别说环杭、环宁、环厦。

  北上深人地矛盾尖锐,拼命卡死用地指标,但其他城市这几年通过撤县改区、拆迁获得了大量土地。本身也还有大量的土地可供开发,现在还没有形成大都市圈的辐射能力,你就别去这些环城卫星新城填坑炮灰了。

  8.不要碰弱二线和三四线城市的新区,不要碰离主城区超过30公里的新区!

  你想想,帝都北京的辐射范围也才50公里啊!有哪个城市的辐射能力能超过帝都?

  9.不要碰"边角料"。

  不仅仅是三四线城市,还有公寓、写字楼、商铺,【大胡子说房】已经写过非常多的解读文章了。

  公寓:不能落户;没有学位;产权只有40年或50年;转卖的时候交易税费太高。还有最关键的一点是涨得不如住宅快,杠杆也没有杠杆高。

  商铺:你只看到了商铺面积小总价低,不需要房票,旺的商圈租金水平也高,却没有看到互联网电商冲击下,实体商铺盈利能力越来越差,空置率越来越高,租金收益不稳。

  而且商铺在转卖的时候,单是税费高这一项,从供需两方卡死了商铺的溢价空间。

  税费基本达到转让价的20%左右,无论哪方承担,卖方到手的利润都会被税费稀释,投资回报率大打折扣。

  而且高额的税费一般人根本接受不起,导致需求方数量受限,商铺的流动性变差,溢价也难拉高。

  而住宅底商也好不到哪里去,辐射半径有限,人流稀薄,生活型消费档次不高,消费频次低,租金和升值都难提升。

  至于写字楼,首先你要接受的就是卖散的写字楼普遍的运营水平就是偏低的,现在好的写字楼基本都是开发商自持,至少也是自持超过一半。再者还是空租严重、转手困难、转手税费高这些问题。

  结
  10. 房产投资看长线。

  虽然短期内会有回调,没有明显上涨契机,但是长期值得看涨,也决定是普通人财富进阶的最好机会。

  在房价没有大涨机会的前提下,要密切关键现金流和流动性,所以更要买可住、可租、可售的房子。(微.信.公.众.号.大.胡.子.说.房)
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