楼市抄底正当时?左侧入场 小心买在半山腰

时间:2018年12月07日 09:29:51 中财网
  近日最新的数据显示,中国土地市场降温明显,出让收入增速大幅放缓,四大一线城市中有三个同比下滑,北京更是近乎腰斩。而土地市场降温也导致了底库存,有专家认为,一旦需求复苏,这或是未来楼市强劲的反弹的理由之一;但也有研究机构指出,当前时点买房相当于“股市左侧入场”,并非是抄底的好时机,判断2019年下半年或是更好的机会!

  中原地产研究中心最新统计数据显示,今年前11个月,中国土地出让收入最高的50大城市合计“卖地”收入3.27万亿元,同比上涨7.3%。而去年同期的上涨速度在30%以上,增速明显大幅放缓。

  这样的放缓态势率先在一线城市得以体现。统计显示,北京年内土地成交大约在1680亿左右,截至目前已经成交1558.54亿,同比去年下降41.51%。

  土地供应量不足的深圳,土地出让金额397.6亿元,同比也下滑了11.88%。房企们甚至需要争抢东莞塘厦、凤岗、清溪等这些临深片区的土地。

  即使在拥有充足的郊区土地供应量的广州,其在今年的土地的出让金额却不足千亿,为930.8亿元,同比下降2.35%。

  截至目前,年内四个一线城市中,只有上海土地出让金达到了1715.7亿元,同比上涨了26.96%。但中指院数据显示,这是由去年上的供地结构调整等原因所致,上海去年的土地出让金为1472亿元。

  土地溢价率超低位运行
  而反映土地市场冷暖的另一指标—土地市场的溢价率也持续在超低位运行,易居中国下属的克而瑞研究中心数据显示,今年以来土地市场的溢价率环比以持续下降为主,8月份以后重点城市溢价率更是维持在10%以下,目前看来10月份4%的成交溢价率已经触底,11月数据微涨但也仅有5%;
  同比来看,2018年土拍溢价率的下调更加显著,1-11月份单月成交溢价率同比均有10个点以上的降幅,月度成交溢价率差距最大的月份为4-9月,降幅分别为24、26、19、25、22、23个百分点。


  整体来看,虽然2017年下半年溢价率也呈现下滑走势,但土地市场的凉意在2018年显然更加明显,在当前市场环境下,高溢价拿地已经成为相对罕见的行为。

  土地流拍频现
  土地市场降温背后是土地流拍频现。中原地产研究中心表示,截至11月29日,一二线城市住宅土地流标282宗,同比增长143%,且是近6年来最高纪录。其中,北京和广州的土地流拍宗数分别为6宗和7宗。而相较2017年,北京全年仅流拍了3宗土地。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,“流标的原因非常多,最主要原因是房地产企业资金链压力逐渐增大,而一线城市的限价、限售等政策使得开发商回款压力越来越大。”

  而土地是建造房子的基础,其供应成交的多寡将直接影响房源的供应,也就是通常所说的库存。而在有些专家看来,楼市底库存反而是看多未来楼市的理由之一!

  高善文:现在的库存过低一旦需求恢复房价会剧烈上涨
  安信证券首席经济学家高善文认为,从供给端来看,过去三年左右的时间,我国完美实现了房地产去库存。根据安信证券的测算,目前全国范围内的房地产库存水平是异常低的。

  为此,他抛出了三个证据。一是上市公司的存货/总资产下降,处于历史最低水平附近。


  第二个证据是,由于觉得库存过低,开发商开始补库存。主要体现在:从去年以来,开始出现开工面积的增长大于销售面积的增长。从2012年以来,除了2013年有过季度性的脉冲,从全年数据来看,这还是第一次。高善文认为,这表明行业参与者认为存货水平明显偏低,行业进入了存货重建过程。

  库存过低的第三个证据是:中国房地产销售历史上出现过非常大的加速和减速,每一次价格上升都伴随着销售的显著放量,但是今年3-6月,商品房销售有轻微加速,全国房价上涨幅度却很大,甚至超过了2016年;8-9月有减速,也很轻微,但价格下降却很多。


  高善文认为,这表明房地产价格相对于供应的弹性很大,主要原因是库存太低,供需关系绷得太紧。

  因此,高善文并不认为房地产价格将出现大幅调整,相反,他担心的是,一旦需求恢复,房价剧烈上涨,会带来巨大的压力。

  克尔瑞:抄底楼市绝非当下
  那么在当前时点,该不该抄底楼市,易居中国下属的克尔瑞研究院有不同观点,在其12月4日公布的《“抄底”楼市?绝非当》的研报中指出,当下房地产市场行情持续低迷,成交量仍处下降通道,房价犹存一定的下行压力。尤其是那些人口持续净流出的弱二线以及三四线城市,必将面临更大的调整压力。主要原因在于前期房价上涨过快,但居民收入并未同等比例增长,市场购买力难免透支,增量购房需求着实有限。


  并且,近年来弱二线以及三四线城市大量供地,市场供求关系开始逆转,由原先的卖方市场转变为买方市场,新开盘项目去化率持续走低已是不争的事实。

  楼市降温三大特征:
  2018年下半年以来,房地产市场频现降温特征,且有加剧的趋势,集中体现在以下三点:其一,调控政策持续高压,未见实质性转向的迹象;
  其二,市场观望情绪浓重,新开盘项目去化率持续走低,部分城市项目去化率现已不足五成。受制于去化不畅,部分项目率先开始降价,但销售依旧低迷;
  其三,土拍市场显著转冷,低溢价乃至底价成交渐成常态,土地流拍数量明显增多,不乏北京、上海、成都、重庆这类核心一二线城市。

  概括而言,下半年以来房地产市场步入调整期,量变到质变的市场拐点将至。

  市场底不明左侧抄底有风险
  但鉴于市场底并未真正到来,何时探明市场底尚未可知,当下房地产市场正处下行周期左侧。类比于股市,左侧投资或许能赚取超额收益,但也要承担更高的投资风险,风险与收益孰轻孰重,可谓莫衷一是。

  对于多数投资者而言,右侧投资(市场底探明,上升周期刚启动)或许是更好的时机,房地产市场似乎也有相似的规律可循,成交量价止跌回升才是投资的良机。

  一方面,可以赚取合理收益,坐享房价上涨所带来的资产增值收益;另一方面,投资风险基本可控,安全边际也更高。

  2019年楼市展望:上半年难言乐观下半年有望松绑
  对于2019年房价走势,克尔瑞研究院的观点认为,2019年上半年销售行情依旧难言乐观,预计成交量将持续低位运行,不排除降价由少数城市、个别项目向更多城市、更多项目蔓延。鉴于经济犹存较大下行压力,房地产仍是中国经济的“压舱石”,更是稳增长的重要抓手。

  我们认为2019年下半年调控政策有望松绑,核心一二线城市市场将率先止跌企稳,届时或是投资抄底的良机。

  基于人口规模、居民收入、供求关系等多方面因素,各线城市市场周期迥异。一方面,核心一二线城市市场需求依旧坚挺,居民购买力强劲,叠加土地供应长期受限,市场供求关系持续偏紧,长期来看房价犹存一定的上涨压力,投资收益有保障。

  一旦调控政策有所松绑,市场将率先出现企稳回升的信号,届时不啻为较好的投资良机;另一方面,弱二线以及三四线城市市场需求本就有限,叠加2016年以来大量供地,未来恐将形成新一轮库存周期,投资风险着实不容小觑。(.东.财)
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