“奶茶妹妹”再降2000万售豪宅澳洲房价破55年涨势 :涨跌全看中国?

时间:2018年12月06日 08:54:29 中财网
  11月30日,媒体消息称,京东董事长刘强东的妻子章泽天正在折价抛售一套澳洲豪宅。该房产位于位于历史悠久的岩石区的中心地带,共589平方米,是一个位于第三层,四居室的豪华顶层公寓。目前折价300万美元对外出售:从最初的1800万美元降价至1500万至1600万美元,折合人民币约1.11亿元。

  澳洲最大的房产市场悉尼,截至今年10月,房屋价格已经从15个月前的峰值下降了8.2%,创下悉尼市场近30年最快的下跌幅度记录。全澳房价也呈现加速下滑的态势。据房产大数据公司CoreLogic统计,上周墨尔本的房屋中位数下跌0.4%,将过去一个月的跌幅扩大至0.8%。

  CoreLogic数据还显示,最近几周,全澳的房屋拍卖清盘率已经连续低于50%,而年初的时候还在70%以上。瑞银分析师称清盘率在50%是明显的疲软信号,这些数据若转换成房价下跌,跌幅可达3%,这可能让澳大利亚的房地产市场走向“崩盘”轨道。

  中国已经成为澳大利亚房地产最大的外来资本,有观点认为,中国人蜂拥而至导致澳大利亚地产疯长,此次澳大利亚房价跌也与中国资金被限息息相关。但值得注意的是,澳新银行数据显示,中国买家对澳洲房价上涨的平均贡献只有1%。似乎影响是非常有限。

  但是明源地产研究院执行主编艾振强对时间财经表示,在市场上,一定比例的投资客,就可以把整个市场炒起来。

  崩盘还是歇脚点?

  澳新银行高级经济学家Gradwell认为还有更进一步下跌。“我们现在预计悉尼和墨尔本的房价将从高峰时下跌15%至20%左右”。澳大利亚基金公司AMP Capital早在10月就下调对澳大利亚房地产市场的预期,预计到2020年,悉尼和墨尔本的房价将从峰值大幅下降20%左右,将使房产市场的平均价格回到2015年上半年的水平。其实,2016年,OECD经合组织警告称,澳大利亚的房价收入比处于“不可持续”的水平,未来房价可能会有“戏剧性的崩盘”。

  据研究机构Digital Finance 预计,如果澳房产平均价格跌20%,那么全澳将有超过35万户家庭陷入负资产。

  在美元加息周期中,澳联储或有可能在2019年3月以后也不得不选择加息(目前澳联储已连续三年维持利率在纪录低位不变),而这无疑将更会加重澳楼市投资者的房贷债务负担,进一步刺激已购房者在房价跌跌不休之际断供弃房。

  与媒体认为,作为澳大利亚经济的晴雨表,房价下滑可能是经济崩盘的信号。毕竟瑞银日前在一份报告中表示,在最糟糕的情况下,经济可能会面临27年以来的首次衰退。

  信贷紧缩、抵押贷款利率上升,是公认的房价下跌的“罪魁祸首”。“最初推动楼市火爆的因素出现逆转,造成降温,”汇丰澳大利亚首席经济学家Paul Bloxham认为,包括供应短缺、利率下降、强劲的来自国外的需求及投资者的贷款增长等因素。但如今,这些因素走向了对立面,变成了供应激增、利率有所企稳、对外国买家的限制以及银行严格的贷款审核。

  更让全澳楼市心凉的是大银行的带头加息。9月,西太平洋银行宣布将房贷利率上调14个基点,成为当地四大行中首个加息的银行,随后Suncorp和Adelaide Bank跟上了加息的步伐。

  不可忽视的是,此次澳洲房价下降并非遭遇经济下行,而是政府勇于“拆弹”。过去,不断走高的房价一直是澳大利亚政府头疼的问题。从上世纪60年代初以来,澳大利亚的房价开始一路猛涨,到今年已经连续55年上涨。悉尼更是超过纽约和伦敦,成为全球房价第二高的城市(第一为香港)。澳大利亚人报统计,在这轮全球周期最长的牛市中,澳大利亚的房价累计涨幅约6556%。


  需要注意的是,在澳大利亚,持有房产的人可以利用房价上涨部分带来的浮盈(unrealized gains)作为“现金替代物”,冲抵下一次购房时的首付。也就是说,投资者不必卖掉手中的房产套现,就可以加杠杆购入下一套房产进行投资。

  再加上低利率低、信贷环境宽松和税收政策的优惠,无疑全方位刺激着有实力的投资者加杠杆持有房产。澳大利亚常也就成为了炒房乐土!

  但是数十年楼市泡沫的积累,澳大利亚经济被埋下了一个不小的“定时炸弹”。为了抑制一路飙升的房价,澳大利亚政府已推出了一系列调控措施,澳大利亚金融监管机构APRA规定,2017年房地产信贷增幅必须控制在10%以下,高风险类别的住房贷款不得超过30%。而根据澳大利亚统计局数据,2016年澳大利亚的房地产投资信贷增加了27.6%,高风险类别贷款占总信贷的40%以上。

  同时,APRA也对开发商提出规定,楼盘50%以上必须卖给当地“刚需”群体,卖给外国炒房客的数量不得超过三分之一,并且外国人在银行贷款买房将受到前所未有的严格限制。如各地政府还纷纷上调海外买家印花税,一些主要银行也暂停向海外买家提供贷款。以墨尔本和维多利亚州为例,该两州对空置6个月及以上的房屋每年会额外征收房屋总价1%的税收,而外国买家购买新南威尔士州的住宅附加税也增加了100%。不仅于此,按媒体在数周前的消息称,如果当市场环境变得更坏时,甚至可能将海外买家的空置房子强制征用为廉租房的情况都有可能发生。

  正因为此次房价下跌由政府开的场,一切还并未失控,有经济学家认为不仅不会崩盘,后期还会企稳再涨,这次房价下跌仅是歇脚点。

  Domain经济学家Trent Wiltshire认为,悉尼强劲的人口增长下,楼市不会崩盘,预计悉尼的独立屋中位房价将在100万澳元的位置上触底反弹。也就是说,悉尼的独立屋房价将跌回到2016年中期水平,此后在2020年上涨4%。

  《澳洲都市报》称,知名房地产研究机构都门(DomainGroup)日前发布的最新研究预测显示,澳大利亚房价持续下跌的状况将在2019年趋于稳定,之后进入温和上涨阶段。

  明源地产研究院执行主编艾振强对时间财经表示,澳洲房价已经连续上涨了十几年,调整一下也实属正常,应该不会大跌。毕竟外围上美联储加息预期减弱,而澳大利亚国内近几年的住房拥有率是下降的,但人口又在增长。澳大利亚最新的住房、收入和劳动力动态调查(Housing, Income and Labour Dynamics in Australia Survey)显示,拥有自己房子的人数从2011年的72%下降到2016年的66%。“这意味着很多人要租房,只要投资有收益,就会有人入市。”

  澳大利亚人似乎乐于见到房价下跌。根据西太平洋银行的月度消费者信心调查,受访者普遍认为现在是购买住宅的最佳时机,买房意愿上升了11.8%。其中,新南威尔士州的购房者表现最为明显,该州最佳购买住宅时间指数上升26%,至五年来的最高点。

  涨跌看中国买家?

  KPMG和悉尼大学发布的《中国正在投资》报告显示,中国已经成为澳大利亚房地产最大的外来资本,地产投资占中国在澳洲全部投资的38%,占中国在全球房地产总支出的11.5%。

  当初澳洲房价涨的时候,中国购买者的身影就被格外关注。当中国买家在澳大利亚的购房活动于2016年达到最高峰时,澳洲首府城市的房价也达到新高峰。当时澳洲当地出现不少类似“海外买家刻意哄抬澳大利亚房价”的说法。悉尼大学的调查显示,60%的悉尼当地居民认为外来投资造成悉尼房价上升,近56%的悉尼居民认为,不应该允许外国投资者在悉尼购买住宅地产。

  艾振强表示,澳大利亚首付低、租金回报率不错,房子为永久产权, 对中国购买者吸引力很大。

  有意思的是,澳洲四大银行之一的澳新银行数据似乎给出了一个相反的数据。其数据显示,在各州房屋子成交量中,海外买家占比只有7%-13%,并且中国买家占所有海外买家的30%,对澳洲房价上涨的平均贡献只有1%。即中国炒房者对澳洲房地产市场的影响是非常有限的。

  但是艾振强并不这么认为,1%这个数据已经不算太少,况且,在市场上,一定比例的投资客,就可以把整个市场炒起来。

  但如今澳洲收紧外国人购房政策,一把将中国人拦在门外,不少人认为这是澳洲房价进一步下跌的关键因素之一。

  外国投资审查委员会(FIRB)的数据显示,中国对澳大利亚各类房地产的拟议投资已减半至152亿美元。

  前澳信员工曾在社交网站上披露:在房市的辉煌时代,澳信(澳洲著名地产销售公司)是澳洲卖楼花的总冠军,一年卖掉三四千套房子,几乎所有的销售额都来自中国大陆。但2016年,一夜之间澳洲各大银行全面停止对海外客户发放贷款!银行停贷之后,直接断了澳信生意,因为中国客户真的不敢一次性掏出几百万全款买房。又因为澳洲政府的连续加税,澳信的销售额一落千丈,澳信中国运营也陷入困窘。

  居外网的报告显示,2017年中国买家购买澳大利亚房产成交金额较上一年下降26.8%,降至240亿澳元。尽管投资数额有所下降,但中国投资者仍然是澳大利亚房地产市场上最活跃的离岸投资者。居外网估计,去年澳大利亚新建住宅销售吸纳了1000亿澳元资金,约有250亿澳元来自外国买家,其中四分之三来自中国。

  影响中国投资者的因素关键是这两点 : “澳洲收紧外国人购房政策”和“中国限制资本外流政策”。澳洲银行业于2016年底严控贷款政策,对于收入100%为非澳大利亚来源的人士,停止发放银行贷款。澳洲大多中国买家的收入都来自于本国,而非澳洲,这意味着绝大多数买家将无法获得澳洲银行贷款,只有付全款买房。而中国方面又限制外汇,导致钱出不来。双面夹击,夹住了澳洲楼市的“大金主”。

  豪宅反其道而行?

  有意思的是,虽然2018年以来,澳大利亚主流房地产市场有降温的迹象,但在豪宅市场却是另一番光景。5月某全球房地产咨询公司公布的最新全球城市豪宅指数(Prime GlobalCities Index)报告显示,悉尼与墨尔本依然是全球豪宅房价增幅最大的10座城市之一。

  在对全球41个城市的排名前5%的房屋销售进行研究后,该咨询公司发现,尽管悉尼的房地产市场降温,但截至3月的1年中,其高端房产的房价依然上涨了8.7%,在全球排名第9。紧随其后的是墨尔本,以8.3%的房价涨幅排名第10。

  对此,该公司居民住宅研究主管切谢尔斯基(MichelleCiesielski)表示,自2014年开始,悉尼与墨尔本的高端房屋市场的房价趋势就已偏离主流市场。

  “近段时间我们看到悉尼主流市场的降温,但高端房产市场持续大幅增长。”切谢尔斯基称。

  据切谢尔斯基介绍,澳大利亚高端房产市场的强劲与去年高净值人群增长了9%有关。“我们预计未来的5年内,澳大利亚的超富有人口将额外增长37%。这一人群的资产超过5000万元。目前超高净值人士平均拥有2.3套房产,这已超出了纯投资属性,预计未来将接近全球的平均2.9套房产水平。” 毕竟,澳洲作为全球超高净值人士(除首要居所外净资产超过3,000万美元的人士)的第三大移民首选国,持续地吸引了海外高净值人士移民落户。(时间财经 陈世爱)
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