空气里全是欲望的中国楼市,畸形房价将走向何方?

时间:2017年03月20日 04:20:04 中财网
现在连街头的卖红薯大爷都知道北京以后均价要过10万了,连小区的保洁阿姨都全家去涿州去抢房子去了。中国地产企业之间还有啥大事件?就是不停的收购和并购嘛?去年地产行业的并购金额在4600亿。

  充满欲望的中国房价
  现在的中国楼市还有几个人看不懂?都看的懂。过去一年新增贷款里有40%来自于地产,过去一年卖地收入是3.65万亿,有10个城市靠卖地收入过千亿。过去一年里中国的炒房地图从上海到苏州到无锡,从北京到固安燕郊到保定,从深圳到东莞,合肥长沙郑州人都跑到西安去买房了。过去的一年里涨幅最高的城市同比涨幅超过100%。你说你还看不懂么?就是涨么。

  这就是今天的中国的楼市。今天的中国楼市,贪婪,处处透露着贪婪的味道。

  这样的贪婪,无处不在。渗透进了这个社会的每一个角落。例如,上海夫妻假离婚买房。

  在贪婪的同时,还有恐惧。北京的爷爷害怕孙子长大北京的房价都几十万一平米了买不起了,现在都给孙子买房子了。

  贪婪不是错,恐惧也不是错,是房价错了。

  中国的房价很畸形
  这样的房价预测已经没有任何意义了。为什么?

  第一 ,在中国房价从来就不是完全市场化的产物,单纯的市场化预测有啥意义?第二、政府每年的政府报告上的态度和房价实际成反比,越高喊控制越疯涨,这样的预测有啥意义?第三、在中国房子早已经脱离了居住的需求,变成了一个金融产品,甚至变成了保证GDP增长的筹码,你说你还怎么预测?

  所以就干脆别预测了,预测没什么意义。

  目前的房地产本来就是畸形的。

  首先,财政收入太依赖土地,房地产要熄火经济立马下降。

  据统计,去年我国卖地收入3.65万亿,而整个财政收入是15.9万亿。整个财政收入的25%来源于卖地。我们以杭州举例,2016年杭州卖地土地款1600亿,2016年杭州全年财政收入2500亿。去年类似于杭州这样的卖地过千亿的城市有10个。

  找不到世界上任何一个国家,如此依赖卖地,如此畸形。 一旦停止卖地,我们可以预估的是财政收入立马会少掉一半。我们的经济到底怎么了?

  其次,收入和房价比,是堪称世界第一,是发达国家的10倍
  最新公布的涵盖全球584个城市的,房屋售价和家庭收入的比值,深圳才以全球房价收入比第一“勇夺”全球最苦逼城市。排名前十的城市中有五个在中国:香港以34.95位居第 4;北京33.32位居第 5;上海以30.91位居第 6;广州以25.85位居第 10。

  在中国的一线城市一个家庭不吃不喝30多年才能买的起一套房。发达国家正常的房价收入比一般在1.8~5.5之间,而发展中国家合理的房价收入比则在3~6之间,而在美国租售比在经济危机之前是5。

  也就是说现在的中国房价,早已经脱离全球的经济正常指标,我们的房价不断的攀升,早和我们的收入没有关系了。

  再次,我们是世界上最爱买房的国家之一,买房是收益最高的投资。

  我国城市居民住房自有率已高达80-90%,而发达国家比率最高的美国才达到68%,英国仅有56%,欧洲等其他国家甚至低到30%至50%。我们是全球最爱买房的国家,没有之一。

  目前我们的储蓄收入年收益率仅为2%-4%左右,2016年的中国QDII基金平均收益6.6%,而国内股票型基金、混合型基金以及债券型基金平均收益分别为-12.20%、-4.24%和0.09%。全国轰轰烈烈的大众创新万众创业目前80%的已经倒闭或者未能盈利。至于4000多家的P2P更是破产的破产跑路的跑路,e租宝跑路卷走了上百万户居民存款。

  请问在我国普通民众找不到一个良好的理财通道的同时,我国近年来一直处于通胀状态,那么不买房还可以买什么?

  三线四线城市买房是储蓄,而苏州合肥郑州北京上海这样的房价周周涨甚至个别区域半年翻倍,这就是比任何投资还成功的投资。毫不夸张的来讲买房是目前收益最高的投资项目。房子早已经从单纯的居住价值,变成了一个金融产品。

  我们很难想象,当一个国家住房变成了一个金融产品,当一个国家的房地产变成这个国家财政收入的主要来源,当一个国家的房地产在全球上成为买房最困难的国家之一,这个国家的房地产到底属于什么?是一个正常的商品么?是健康良性的发展么?

  好像都不是。都不是一个正常的商品,预测他的价格,显得有点瞎子摸象了。

  未来的房价到底会怎样?

  现在的中国房地产,真的多少有点让人看不懂了,准确的来说15年开始就有点扑朔迷离,多少老司机都在预测房价这件事情上栽了跟头,包括大佬和企业家。

  那么房价到底能不能预测?笔者的答案是能。一看市场基本的供需关系,库存周期。二看城市综合实力,人口产业及发展潜力。三看政策及相关因素。四看货币政策和金融环境。五 看房屋构成成本要素,地价、人工、原材料等上涨。而政策和货币政策,恰恰是房价很难预测的根源所在。

  那未来的中国房价到底如何?笔者至少能说出六个房价保持上涨的因素:
  第一、中国目前已经成为全球唯一和美国经济量级相当的超级经济体,我们正在进行深层次的产业升级和国际分工调整,我们的经济增速依然在平稳保持。

  第二、中国的城市化进度还在继续。中国目前还有一半以上的农民,未来还有1亿农民在5年内要进城。

  第三、从长期来看未来依然是以适度的货币政策为准的。不会过度的宽松或者紧缩。

  第四、我们在短时间依然没有形成一个成熟良性的多类型的投资渠道,地产作为增值保值产品的价值似乎会长期存在。

  第五、中国传统的购房需求并没有因为90后00后的长大而减少,事实证明他们希望住的更好。

  第六、中国依然保持和保证18亿亩土地红线不能破,土地有限,那么建设用地将会愈加珍贵。未来的开发将会集中在城改和旧改领域,成本无形中也会被推高。

  除上述看涨的理由外,我们有理由相信,政府不会在短期内出台激烈的政策影响楼市。地产目前是中国财政中国经济增长的重要贡献力量,为了保持经济的平稳和政治环境的稳定,短期内不会对其进行明显的打压。目前银行拥有一半以上的长期债务来源于地产,一旦价格快速下跌,可能会造成大量的死帐坏账,不良资产增多。所以短期内也不会出台较为极端的政策。

  虽然楼市很难预测,因为有太多的不确定性。但是依然大胆预测,未来中国10年房地产不会有很多人预期的那么差,依然会平稳向上。日本和美国曾经出现的断崖下跌几乎不会在我国出现。至于那个地区涨的更快那个地区价格会开倒车,这个完全取决于这个城市的供需关系、人口产业和经济以及未来发展潜力。

  到底是买在了底部还是半山腰,还是当了接盘侠?这其实是个挺复杂的问题。每个人都把自己压在赌桌,而庄家并不是我们。(.星.火.记.者.联.盟.)
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