[公告]万通地产：2009年10亿元公司债券2012年跟踪信用评级报告
公司债券跟踪信用评级报告 1 北京万通地产股份有限公司 2009 年 10 亿元公司债券 2012 年跟踪信用评级报告 跟踪评级结果： 上次信用评级结果： 本期公司债券跟踪信用等级：AA+ 主体长期信用等级：AA 评级展望：稳定 本期公司债券信用等级：AA+ 主体长期信用等级：AA 评级展望：稳定 债券剩余期限：30 个月 债券剩余期限：42 个月 债券剩余规模：10 亿元 债券剩余规模：10 亿元 评级日期：2012 年 04 月 30 日 评级日期：2011 年 4 月 26 日 评级结论： 鹏元资信评估有限公司（以下简称“鹏元”）对北京万通地产股份有限公司（以下简称“万 通地产”或“公司”）2009年发行的10亿元公司债券的2012年跟踪评级结果维持为AA+，发行 主体长期信用等级维持为AA，评级展望维持为稳定。 主要财务指标： 项目 2011 年 2010 年 2009 年 总资产（万元） 1,130,776.40 1,187,615.16 949,956.64 所有者权益（万元） 377,658.27 362,592.29 334,170.86 资产负债率 66.60% 69.47% 64.82% 扣除预收账款后的资产负债率 59.34% 57.90% 54.08% 流动比率 1.53 1.95 1.96 营业收入（万元） 481,845.12 356,839.68 246,399.19 利润总额（万元） 81,254.22 76,432.07 53,553.97 综合毛利率 44.51% 40.64% 42.71% 总资产回报率 8.07% 8.01% 6.68% 经营活动净现金流（万元） 72,103.03 86,318.96 93,261.91 EBITDA 利息保障倍数 3.28 4.16 4.29 注：扣除预收账款后的资产负债率=(总负债-预收账款)/(总资产-预收账款)×100% 资料来源：公司2009-2011年年度审计报告 公司债券跟踪信用评级报告 2 基本观点： .. 公司住宅项目以中高端为主，主要集中在天津、北京地区，项目储备较为充裕； .. 公司加大了商业用地储备，为未来商业地产开发奠定了较好基础； .. 股票质押担保在一定程度上提升了本期债券的信用水平。 关注： .. 公司产品以中高端为主且项目分布区域较为集中，存在项目集中度较高的风险； .. 公司有息负债规模较大，存在一定偿债压力； .. 近期公司股票价格偏低，质押股票价值对本期债券覆盖程度一般。 分析师 姓名：李飞宾 刘洪芳 电话：010-66216006 邮箱：lifb@pyrating.cn 公司债券跟踪信用评级报告 3 一、本期债券本息兑付及募集资金使用情况 2009 年 10 月 14 日，经中国证监会证监许可[2009]898 号文件核准，公司向社会公开发 行不超过 10 亿元公司债券，实际募集资金金额 10 亿元，募集资金用于补充公司流动资金。 本期债券按年付息，到期一次还本。本期债券的起息日为 2009 年 10 月 14 日。公司债 券的利息于 2009 年 10 月 14 日每满一年的当日支付，即 2010 年至 2014 年的 10 月 14 日（遇 节假日顺延，下同）。本期债券到期日为 2014 年 10 月 14 日，到期日支付本金及最后一期利 息。在本期债券存续期间第 3 个付息日，即 2012 年 10 月 14 日，本期债券持有人有权将其 持有的债券全部或部分按面值回售给公司。 另外，本期债券附加有条件回售条款：在本期债券存续期间，发生以下任何情况之一时， 债券持有人可以将本期债券按面值回售给公司并获得该计息年度的持有期利息：（一）当公 司的资产负债率高于 75.00%（含 75.00%）；（二）当公司有息负债率高于 45.00%（含 45.00%）； （三）当公司货币资金占总资产的比例低于 6.00%（含 6.00%）时。根据公司 2011 年年度 报告，截至 2011 年 12 月 31 日，公司上述三个指标分别为 67.00%、29.00%和 15.00%，未 触发有条件回售条款。 公司于 2010 年 10 月 14 日和 2011 年 10 月 14 日分别支付利息 7,000 万元。 二、发行主体概况 跟踪期内，公司限售股份无变动情况，没有因送股、配股等原因引起公司股份总数及结 构的变动，公司控股股东及实际控制人没有发生变更。 三、经营与竞争 公司专注于中高端住宅开发和商用物业的开发与经营，产品涉及住宅、公寓和别墅项目 等。最近三年公司营业收入的 95%以上都来自于房地产销售。 表 1 公司营业收入分类构成（单位：万元） 2011 年 2010 年 2009 年 项目 金额 比例 金额 比例 金额 比例 房地产销售 467,813.07 97.09% 342,468.97 95.97% 241,686.79 98.09% 物业出租 10,592.03 2.20% 8,409.11 2.37% 4,243.34 1.72% 其他 3,440.02 0.71% 5,961.6 1.66% 469.06 0.19% 合计 481,845.12 100.00% 356,839.68 100.00% 246,399.19 100.00% 资料来源：公司提供 2011 年房地产销售金额和新开工面积有所下降，竣工面积和销售面积基本稳定 公司在北京和天津地区具有较强的市场影响力及信誉度，积累了大量中高端优质客户。 公司债券跟踪信用评级报告 4 2011 年公司销售面积较 2010 年略有上升，售价方面，由于公司大部分项目集中在天津地区， 受房地产市场调整政策影响，天津市场房价较 2010 年有所下降，因此销售金额较 2010 年减 少。 表 2 公司近年主要业务指标 项目 2011 年 2010 年 新开工面积（万平方米） 48.46 55.26 竣工面积（万平方米） 38.16 36.28 销售面积（万平方米） 27.47 27.15 销售金额（亿元） 34.28 42.97 结算面积（万平方米） 37.34 39.63 结算金额（亿元） 46.78 34.26 注：销售面积指与客户签署的预售楼盘合同标的建筑面积；销售金额指与客户签署的预售楼盘合同标的金 额 资料来源：公司提供 公司拥有一定规模项目储备，以住宅为主，主要分布于京津地区，区域集中度较高 截至2011年末，公司在建项目13个，建筑面积116.94万平方米，主要集中在天津、北京 和成都，产品结构以住宅项目为主。由于目前公司在建项目主要分布于北京、天津区域，集 中度较高，公司未来业绩易受京津房地产市场波动影响，存在一定风险。 表 3 截至 2011 年 12 月 31 日公司在建项目情况（单位：万平方米） 序号 项目 占地 面积 建筑 面积 区域位置 用途 1 杭州万通中心 1.75 14.12 杭州 商办 2 龙山新新小镇逸墅 2#3#地 4.73 5.1 北京 住宅 3 天竺新新家园一期二期 5 5.56 北京 住宅 4 上游国际三期 4.4 12.14 天津 住宅 5 上北新新家园三期四期 14.13 18.2 天津 住宅 6 华府二期 1.7 6.6 天津 住宅 7 生态城新新家园一期 3.35 7.25 天津 住宅 8 金府国际一期 0.68 2.18 天津 住宅 9 金府国际二期 2.14 6.86 天津 住宅 10 金府国际三期 1.42 4.24 天津 住宅 11 成都红墙国际 0.67 5.3 成都 住宅 12 成都金牛新都会 1.89 17.89 成都 住宅 13 香河紫藤堡一期 A1 区 A2 区 B1 区 1.1 11.5 河北香河 住宅 资料来源：公司提供 公司逐步加大商业用地储备，为未来商业地产开发奠定了较好基础 截至 2011 年末，公司拟建项目 9 个，建筑面积 120.83 万平方米，主要集中在天津、北 京和河北香河，产品结构中商办项目比重增加。商业用地储备方面，2010 年 12 月份，公司 与中国国际金融有限公司、中金佳业（天津）商业房地产投资中心、亚洲电视有限公司、西 部国际金融贸易中心联合获得了北京市朝阳区东三环北京商务中心区（CBD）核心区地块 公司债券跟踪信用评级报告 5 （Z3 地块）国有建设用地使用权，用地性质为商业金融用地。该地块中标价约为 252,000.00 万元，公司应支付 88,200.00 万元，已于 2011 年全额支付，预计将于项目公司成立时转为对 项目公司的投资款；另外，2011 年公司代合营公司上海万通新地置业有限公司支付了虹桥 商务区核心区一期 04 号地块的国有建设用地使用权土地款 77,000.00 万元，预计将于未来转 为对上海万通新地置业有限公司的投资款。 随着公司商业物业规模的进一步扩充，未来物业租赁收入占比会有所上升，有利于缓解 住宅开发所带来的收入周期性波动。但由于商业物业开发周期较长，回收期长，短期内对公 司的贡献相对有限。 表 4 截至 2011 年 12 月 31 日公司拟建项目（单位：万平方米） 序号 项目 占地 面积 建筑 面积 区域位置 用途 1 天津万通中心 0.87 9.31 天津 商办 2 上海虹桥商务区核心区一期 04 号地块 2.79 17.85 上海 商办 3 北京 CBD Z3 项目 1.05 12.00 北京 商办 4 龙山新新小镇逸墅 1#地 0.48 0.74 北京 住宅 5 天竺新新家园一期剩余及三期 11.8 18.1 北京 住宅 6 万通华府三期 2.95 3.83 天津 住宅 7 生态城新新家园二期 4.47 9.89 天津 住宅 8 香河紫藤堡一期 B2 区 B3 区 1.83 18.31 河北香河 住宅 9 香河紫藤堡二期 29.7 30.8 河北香河 住宅 资料来源：公司提供 四、财务分析 财务分析基础说明 以下我们的分析基于公司提供的经普华永道中天会计师事务所审计并出具标准无保留 意见的 2010-2011 年度财务报告。公司财务报告按照新会计准则编制。 财务分析 公司加大商业用地储备，投资活动现金净流出规模较大，非流动资产比例大幅增加； 较大规模的资产减值损失、投资收益及营业外收入的下降致使公司盈利有所下滑 公司 2011 年支付了北京 CBD 核心区地块（Z3 地块）国有建设用地使用权 88,200.00 万 元；另外，2011 年公司代合营公司上海万通新地置业有限公司支付了虹桥商务区核心区一 期 04 号地块的国有建设用地使用权土地款 77,000.00 万元，此两项投资使得公司非流动资产 占比大幅增加，流动资产占比有所降低。值得注意的是，因公司天津空港项目销售情况不太 理想，该物业账面价值低于可变现净值，2011 年公司对其计提了 14,813.70 万元的跌价准备。 公司债券跟踪信用评级报告 6 2011年，公司营业收入较上年提高35.03%，毛利率有所提高，受公司对天津空港项目计提 资产减值损失、投资收益及营业外收入下滑影响，公司盈利有所下降。 表5 公司主要盈利能力指标 指标名称 2011 年 2010 年 营业收入（万元） 481,845.12 356,839.68 资产减值损失（万元） 17,425.04 -48.11 投资净收益（万元） -3,483.07 12,955.36 营业外收入（万元） 4,367.58 9,322.64 净利润（万元） 47,286.97 55,352.05 综合毛利率 44.51% 40.64% 总资产回报率 8.07% 8.01% 资料来源：公司提供 跟踪期内，公司项目销售较为顺畅，资金回笼及时，整体经营活动净现金流状况表现良 好。投资活动方面，公司加大商业用地储备，投资活动有较大规模现金流出。未来公司拟建 商业地产项目投资规模较大，公司存在一定资金压力。近期房地产企业融资难度加大，公司 筹资活动受到一定限制，2011年公司筹资活动现金流表现为净流出。 表6 截至2011年底公司商业地产项目投资进展情况（单位：万元） 项目名称 项目位置 用地性质 总投资 已投资 天津万通中心 天津市和平区 综合 165,238 60,000 上海虹桥商务区核心区一期 04 号地块 上海虹桥商务区 商办 352,343 78,000 北京 CBD Z3 项目 北京市朝阳区 商办 477,915 80,000 杭州万通中心 杭州市拱墅区 商办 182,542 46,000 资料来源：公司提供 截至2011年底，公司短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款及应付债券等有息 负债合计约324,621.22万元，有息负债规模较大，存在一定偿债压力。 表7 公司偿债能力指标 指标名称 2011 年 2010 年 资产负债率 66.60% 69.00% 扣除预收账款后的资产负债率 59.34% 57.90% 流动比率 1.53 1.95 速动比率 0.51 0.79 资料来源：公司提供 五、本期债券担保分析 公司提供的股票质押在一定程度上提升了本期债券的信用水平 北京万通实业股份有限公司（出质人）对本期债券进行质押担保。出质人与质权人（中 国国际金融有限公司）已共同于 2009 年 9 月 21 日向中国证券登记结算有限责任公司上海分 公司办理完毕标的股票的质押登记手续。 公司债券跟踪信用评级报告 7 截至 2011 年 12 月 31 日，标的股票数量占万通地产总股本的 16.77%，占比不高，若本 期债券出现违约情况，标的股票的变现能力较强。标的股票的净值（截至 2011 年 12 月 31 日）和市值（截至 2012 年 4 月 27 日）分别为 55,240.09 万元和 82,235.12 万元（根据 2012 年 4 月 27 日收盘价每股 4.03 元计算），是本期债券发行金额（根据 10 亿元计算）的 5.52 倍和 0.82 倍，在一定程度上提升了本期债券的信用水平。 六、评级结论 跟踪期内，公司房地产销售金额和新开工面积有所下降，竣工面积和销售面积基本稳定； 公司逐步加大商业用地储备，为未来商业地产开发奠定了较好基础。2011 年公司实现营业 收入 481,845.12 万元，同比增长 35.03%；利润总额 81,254.22 万元，同比增长 6.31%。另外， 本期债券质押标的股票的净值（截至 2011 年 12 月 31 日）和市值（截至 2012 年 4 月 27 日） 分别为 55,240.09 万元和 82,235.12 万元（根据 2012 年 4 月 27 日收盘价每股 4.03 元计算）， 是本期债券发行金额（根据 10 亿元计算）的 5.52 倍和 0.82 倍，在一定程度上提升了本期债 券的信用水平。 基于以上情况，鹏元维持公司主体长期信用等级 AA，本期债券信用等级 AA+，评级展 望为稳定。 公司债券跟踪信用评级报告 8 附录一 资产负债表（单位：万元） 项目 2011 年 2010 年 2009 年 流动资产： 货币资金 167,327.90 342,105.43 204,214.54 应收账款 2,143.26 8,172.46 353.43 预付款项 45,954.70 40,026.86 20,435.25 其他应收款 45,288.49 21,599.83 6,398.80 存货 519,006.08 599,970.33 586,822.92 一年内到期的非流动资产 8.79 135.54 605.59 流动资产合计 779,729.22 1,012,010.45 818,830.52 非流动资产： 可供出售金融资产 14,000.00 14,000.00 0.00 长期应收款 22,150.47 15,000.00 128.70 长期股权投资 57,748.47 59,171.21 42,324.85 投资性房地产 77,524.68 79,014.17 82,644.81 固定资产 3,870.99 4,981.41 5,045.12 无形资产 96.31 70.65 78.41 长期待摊费用 2,377.16 3,035.56 729.94 递延所得税资产 8,079.11 331.72 174.28 其他非流动资产 165,200.00 0.00 0.00 非流动资产合计 351,047.18 175,604.70 131,126.12 资产总计 1,130,776.40 1,187,615.16 949,956.64 流动负债： 短期借款 38,386.45 1,613.55 0.00 应付票据 0.00 0.00 198.35 应付账款 106,671.65 102,069.48 66,190.81 预收款项 201,951.47 326,255.38 222,199.04 应付职工薪酬 6,730.38 7,432.50 6,021.98 应交税费 56,069.18 12,840.03 5,501.45 应付利息 3,519.09 2,172.10 1,893.56 其他应付款 12,044.57 12,494.93 37,446.54 一年内到期的非流动负债 84,787.20 54,000.00 77,478.00 流动负债合计 510,159.99 518,877.98 416,929.73 非流动负债： 长期借款 102,346.04 206,600.00 100,300.00 应付债券 99,101.53 98,819.09 98,556.04 长期应付款 7,150.47 0.00 0.00 其他非流动负债 34,360.11 725.80 0.00 非流动负债合计 242,958.15 306,144.89 198,856.04 负债合计 753,118.13 825,022.87 615,785.77 所有者权益(或股东权益)： 公司债券跟踪信用评级报告 9 实收资本(或股本) 121,680.00 121,680.00 101,400.00 资本公积金 98,668.30 98,668.30 118,948.30 盈余公积金 12,201.47 11,473.60 6,791.20 未分配利润 97,078.93 87,346.52 71,150.89 外币报表折算差额 -230.44 0.00 0.00 少数股东权益 48,260.01 43,423.87 35,880.48 归属于母公司所有者权益合计 329,398.26 319,168.42 298,290.38 所有者权益合计 377,658.27 362,592.29 334,170.86 负债和所有者权益总计 1,130,776.40 1,187,615.16 949,956.64 公司债券跟踪信用评级报告 10 附录二 利润表（单位：万元） 项目 2011 年 2010 年 2009 年 一、营业总收入 481,845.12 356,839.68 246,399.19 营业收入 481,845.12 356,839.68 246,399.19 二、营业总成本 400,823.51 302,312.80 212,159.15 营业成本 267,396.07 211,836.93 141,167.06 营业税金及附加 72,348.11 46,960.41 37,724.96 销售费用 14,985.29 14,836.18 11,965.42 管理费用 18,654.03 19,591.55 11,910.67 财务费用 10,014.98 9,135.83 2,856.61 资产减值损失 17,425.04 -48.11 6,534.43 三、其他经营收益 -3,483.07 12,955.36 8,490.88 投资净收益 -3,483.07 12,955.36 8,490.88 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -3,483.07 -3,291.81 -250.88 四、营业利润 77,538.54 67,482.24 42,730.92 加：营业外收入 4,367.58 9,322.64 11,155.00 减：营业外支出 651.9 372.81 331.95 其中：非流动资产处置净损失 70.42 8.88 36.65 五、利润总额 81,254.22 76,432.07 53,553.97 减：所得税 33,967.25 21,080.03 19,064.08 六、净利润 47,286.97 55,352.04 34,489.89 减：少数股东损益 16,141.09 13,991.21 7,030.79 归属于母公司所有者的净利润 31,145.88 41,360.83 27,459.10 公司债券跟踪信用评级报告 11 附录三-1 现金流量表（单位：万元） 项目 2011 年 2010 年 2009 年 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 363,334.47 453,063.14 439,546.53 收到其他与经营活动有关的现金 73,061.45 15,157.44 48,564.01 经营活动现金流入小计 436,395.92 468,220.58 488,110.55 购买商品、接受劳务支付的现金 185,672.34 202,856.58 262,132.81 支付给职工以及为职工支付的现金 16,890.24 15,564.77 14,524.60 支付的各项税费 71,476.99 61,549.33 83,802.76 支付其他与经营活动有关的现金 90,253.32 101,930.95 34,388.47 经营活动现金流出小计 364,292.89 381,901.62 394,848.64 经营活动产生的现金流量净额 72,103.03 86,318.96 93,261.91 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 800 16,000.00 1,100.00 取得投资收益收到的现金 0.00 0.00 0.59 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 3.54 50.13 134.43 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 0.00 26,452.40 6,525.92 投资活动现金流入小计 803.54 42,502.53 7,760.94 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 965.89 3,620.75 36,942.20 投资支付的现金 174,501.08 14,000.00 12,665.09 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 0.00 45,636.74 0.00 支付其他与投资活动有关的现金 0.00 1,608.20 0.00 投资活动现金流出小计 175,466.96 64,865.69 49,607.29 投资活动产生的现金流量净额 -174,663.43 -22,363.16 -41,846.36 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 800.00 375.00 400.00 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 800.00 375.00 400.00 取得借款收到的现金 109,895.23 202,178.55 251,720.00 收到其他与筹资活动有关的现金 0.00 0.00 20.48 筹资活动现金流入小计 110,695.23 202,553.55 252,140.48 偿还债务支付的现金 104,833.16 117,743.00 153,987.00 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 59,459.75 51,070.43 34,140.59 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 12,104.95 9,821.10 2,587.11 支付其他与筹资活动有关的现金 4,860.00 0.00 290 筹资活动现金流出小计 169,152.91 168,813.43 188,417.59 筹资活动产生的现金流量净额 -58,457.68 33,740.12 63,722.89 四、汇率变动对现金的影响 32.86 -2.84 -0.15 五、现金及现金等价物净增加额 -160,985.22 97,693.08 115,138.29 期初现金及现金等价物余额 301,907.62 204,214.54 89,076.24 期末现金及现金等价物余额 140,922.39 301,907.62 204,214.54 公司债券跟踪信用评级报告 12 附录三-2 现金流量补充表（单位：万元） 项目 2011 年 2010 年 2009 年 净利润 47,286.97 55,352.04 34,489.89 加：资产减值准备 17,425.04 -48.11 6,534.43 固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 676.38 616.5 539.66 无形资产摊销 27.19 24.21 20.74 投资性房地产摊销 2,466.75 2,641.47 2,544.07 长期待摊费用摊销 954.78 904.91 513.33 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 69.9 -8.96 11.74 固定资产报废损失 0.00 0.00 3.02 财务费用 11,297.05 11,551.81 5,115.41 投资损失 3,483.07 -12,955.36 -8,490.88 汇兑损失 2.19 2.84 0.00 递延所得税资产减少 -7,747.39 -157.43 608.43 存货的减少 80,195.22 -1,867.72 -187,972.95 经营性应收项目的减少 -19,968.72 -40,833.14 32,177.00 经营性应付项目的增加 -77,857.70 111,293.73 207,168.02 受限制的资金的变动 13,792.31 -40,197.81 0.00 经营活动产生的现金流量净额 72,103.03 86,318.96 93,261.91 公司债券跟踪信用评级报告 13 附录四 公司合并范围变化情况 序 号 2011 年 2010 年 2009 年 1 北京万通龙山置业有限公司 北京万通龙山置业有限公司 北京万置房地产开发有限公司 2 天津万通时尚置业有限公司 天津万通时尚置业有限公司 北京广厦富城置业有限公司 3 天津泰达万通房地产开发有限 公司 天津泰达万通房地产开发有限 公司 北京万通龙山置业有限公司 4 北京万置房地产开发有限公司 北京万置房地产开发有限公司 天津万通时尚置业有限责任公 司 5 北京广厦富城置业有限公司 北京广厦富城置业有限公司 天津泰达万通房地产开发有限 公司 6 天津万华置业有限公司 天津万华置业有限公司 天津万华置业有限公司 7 天津富铭置业有限公司 天津富铭置业有限公司 天津富铭置业有限公司 8 北京万通时尚置业有限公司 北京万通时尚置业有限公司 杭州万通时尚置业有限公司 9 香河万通房地产开发有限公司 香河万通房地产开发有限公司 北京万通时尚置业有限公司 10 成都万通成达置地有限公司 成都万通成达置地有限公司 成都万通时尚置业有限公司 11 成都万通时尚置业有限公司 成都万通时尚置业有限公司 成都万通成达置业有限公司 12 天津万通正奇投资管理有限公 司 天津万通正奇投资管理有限公 司 香河万通房地产开发有限公司 13 北京万通龙山天地置业有限公 司 北京万通龙山天地置业有限公 司 14 北京万通正奇投资管理有限公 司 北京万通正奇投资管理有限公 司 15 北京万通英睿投资管理有限公 司 北京万通英睿投资管理有限公 司 16 天津生态城万拓置业有限公司 天津生态城万拓置业有限公司 17 天津和信发展有限公司 天津和信发展有限公司 18 Vantone Investment Pte. Ltd. 19 成都万新新创投资管理有限公 司 公司债券跟踪信用评级报告 14 附录五 主要财务指标计算公式 综合毛利率 （营业收入－营业成本）/营业收入×100% 营业利润率 营业利润/营业收入×100% 营业净利率 净利润/营业收入×100% 净资产收益率 净利润/（（本年所有者权益＋上年所有者权益）/2）×100% 总资产回报率 （利润总额＋计入财务费用的利息支出）/（（本年资产总额＋上年资 产总额）/2）×100% 盈利能力 成本费用率 （营业成本+营业费用+管理费用+财务费用）/营业收入 应收账款周转天数 （天） [（期初应收账款余额+期末应收账款余额）/2）]/ （报告期营业收入/360） 存货周转天数（天） [（期初存货+期末存货）/2]/（报告期营业成本/360） 应付账款周转天数 （天） [（期初应付账款余额+期末应付账款余额）/2]/（营业成本/360） 营业收入/营运资金 营业收入/（流动资产－流动负债） 净营业周期（天） 应收账款周转天数＋存货周转天数－应付账款周转天数 营运效率 总资产周转率（次） 营业收入/[（本年资产总额＋上年资产总额）/2] 资产负债率 负债总额/资产总额×100% 总资本化比率 总债务/（总债务+所有者权益+少数股东权益）×100% 长期资本化比率 长期债务/（长期债务+所有者权益+少数股东权益）×100% 长期债务 长期借款+应付债券 短期债务 短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款 总债务 长期债务+短期债务 流动比率 流动资产合计/流动负债合计 资本结构 及财务安 全性 速动比率 （流动资产合计－存货）/流动负债合计 EBIT 利润总额+计入财务费用的利息支出 EBITDA EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销 自由现金流 经营活动净现金流-资本支出-当期应发放的股利 利息保障倍数 EBIT/（计入财务费用的利息支出+资本化利息） EBITDA 利息保障 倍数 EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息） 现金流动负债比 经营活动净现金流/流动负债 现金流 收现比 销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入 公司债券跟踪信用评级报告 15 附录六 公司债券信用等级符号及定义 一、中长期债务信用等级符号及定义 符 号 定 义 AAA 债券安全性极高，违约风险极低。 AA 债券安全性很高，违约风险很低。 A 债券安全性较高，违约风险较低。 BBB 债券安全性一般，违约风险一般。 BB 债券安全性较低，违约风险较高。 B 债券安全性低，违约风险高。 CCC 债券安全性很低，违约风险很高。 CC 债券安全性极低，违约风险极高。 C 债券无法得到偿还。 注：除 AAA 级，CCC 级以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本 等级 二、债务人长期信用等级符号及定义 符 号 定 义 AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。 AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。 A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。 BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。 BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高。 B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。 CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。 CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。 C 不能偿还债务。 注：除 AAA 级，CCC 级以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本 等级 三、展望符号及定义 类 型 定 义 正面 存在积极因素，未来信用等级可能提升。 稳定 情况稳定，未来信用等级大致不变。 负面 存在不利因素，未来信用等级可能降低。 公司债券跟踪信用评级报告 16 跟踪评级安排 根据监管部门相关规定及鹏元资信评估有限公司的《证券跟踪评 级制度》，鹏元资信评估有限公司在初次评级结束后，将在本期债券 有效存续期间对被评对象进行定期跟踪评级以及不定期跟踪评级。 定期跟踪评级每年进行一次。届时，北京万通地产股份有限公司 需向鹏元资信评估有限公司提供最新的财务报告及相关资料，鹏元资 信评估有限公司将依据其信用状况的变化决定是否调整本期债券信 用等级。 自本次评级报告出具之日起，当发生可能影响本次评级报告结论 的重大事项，以及被评对象的情况发生重大变化时，北京万通地产股 份有限公司应及时告知鹏元资信评估有限公司并提供评级所需相关 资料。鹏元资信评估有限公司亦将持续关注与北京万通地产股份有限 公司有关的信息，在认为必要时及时启动不定期跟踪评级。鹏元资信 评估有限公司将依据该重大事项或重大变化对被评对象信用状况的 影响程度决定是否调整本期债券信用等级。 如北京万通地产股份有限公司不能及时提供上述跟踪评级所需 相关资料以及情况，鹏元资信评估有限公司有权根据公开信息进行分 析并调整信用等级，必要时，可公布信用等级暂时失效，直至北京万 通地产股份有限公司提供评级所需相关资料。 定期与不定期跟踪评级启动后，鹏元资信评估有限公司将按照成 立跟踪评级项目组、对北京万通地产股份有限公司进行电话访谈和实 地调查、评级分析、评审会评议、出具跟踪评级报告、公布跟踪评级 结果的程序进行。在评级过程中，鹏元资信评估有限公司亦将维持评 级标准的一致性。 中财网
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