[公告]天房发展：2009年3亿元公司债券跟踪信用评级报告
公司债券跟踪信用评级报告 1 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 2009 年 3 亿元公司债券跟踪信用评级报告 本次跟踪评级结果： 上次跟踪评级结果： 本期公司债券跟踪信用等级：AA+ 主体长期信用等级：AA- 评级展望：稳定 本期公司债券信用等级：AA 主体长期信用等级：AA- 评级展望：稳定 债券剩余期限：6 个月 债券期限：17 个月 债券剩余规模：3 亿元 债券规模：3 亿元 评级日期：2012 年 04 月 19 日 评级日期：2011 年 05 月 20 日 评级结论： 鹏元资信评估有限公司（以下简称“鹏元”）对天津市房地产发展（集团）股份有限公 司（以下简称“天房发展”或“公司”）2009 年 10 月 19 日发行的 3 亿元公司债券 2012 年 跟踪评级结果为：上调本期公司债券信用等级为 AA+，维持公司主体长期信用等级为 AA-， 维持评级展望为稳定。 主要财务指标： 项目 2011 年 2010 年 总资产（万元） 1,231,576.94 1,268,278.44 归属于母公司所有者权益（万元） 422,143.86 400,896.15 资产负债率 60.95% 65.47% 流动比率 1.65 1.91 速动比率 0.12 0.23 营业收入（万元） 325,395.61 198,622.62 利润总额（万元） 55,447.77 38,852.54 综合毛利率 30.20% 35.22% 总资产回报率 4.63% 3.66% EBITDA（万元） 64,755.50 45,957.96 EBITDA 利息保障倍数 3.51 2.19 经营活动现金流净额（万元） 15,273.58 99,831.71 资料来源：公司审计报告 公司债券跟踪信用评级报告 2 基本观点： .. 跟踪期内，受房地产宏观调控的影响，公司商品房销售放缓，但是可确认收入的商 品房收入增加导致 2011 年公司房地产开发业务收入大幅增长； .. 跟踪期内，公司预收账款规模较大，是公司未来收入的保障； .. 本期债券担保人天津市房地产开发经营集团有限公司经营稳健以及抵、质押资产担 保，对本期债券的偿还提供了进一步的保障。 关注： .. 公司未来投资规模较大，存在一定的资金压力； .. 公司现有项目集中在天津地区，存在一定的市场集中风险。 分析师 姓名：郑广录 刘洪芳 电话：010-66216006 邮箱：zhenggl@pyrating.cn 公司债券跟踪信用评级报告 3 一、经营与竞争 天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称“天房发展”或“公司”）是天津 市主要房地产开发企业之一，业务涵盖商品房和保障性住房开发、土地一级开发、建筑材料 销售和物业租赁等，商品房和保障性住房开发是公司收入的主要来源，其中商品房销售收入 占公司收入的比重呈逐年上升的趋势。2011 年，公司实现营业收入 325,395.61 万元，同比 增长 63.83%，其中商品房收入 291,587.84 万元，占营业收入总额的 89.61%。 表 1 公司主营业务收入分产品构成（单位：万元） 2011 年 2010 年 项目 收入 毛利率 收入 毛利率 商品房销售 291,587.84 31.93% 156,709.16 36.72% 经济适用房销售 23,950.83 8.45% 16,266.59 7.15% 项目转让 - - 4,275.27 18.93% 建筑材料 3,136.92 1.60% 8,069.71 1.60% 房屋出租 5,923.64 41.58% 5,010.95 43.29% 土地整理 - - 7,698.78 100% 其他 796.38 78.23% 592.15 74.34% 合计 325,395.61 30.20% 198,622.62 35.22% 资料来源：审计报告 跟踪期内，受房地产宏观调控的影响，公司商品房销售放缓，但是结算金额增加导致 2011 年公司房地产开发业务收入大幅增长 近年来，国家对房地产行业出台了一系列调控政策，除了严控银行信贷政策外，中央及 各地还新增了“限购令”和房产税等行政和税收手段以抑制投资性购房需求以遏制部分城市 商品住房价格过快上涨的趋势。受到房地产宏观调控的影响，2011 年公司商品房销售进度 受到一定的影响，销售面积和销售金额下降幅度较大。公司 2011 年实现销售面积同比下降 61.68%，销售金额同比下降 44.27%。 2011 年度公司可确认收入的商品房销售收入大幅增加，跟踪期内公司房地产开发业务 收入整体增长较快，2011 年公司房地产开发收入（包括商品房和保障性住房）同比增长 82.42%。 表2 2010-2011年公司房地产开发情况 项目 2011 年 2010 年 新开工面积（万平方米） 160.37 63.99 竣工面积（万平方米） 54.62 68.9 公司债券跟踪信用评级报告 4 销售面积（万平方米） 22.25 58.07 销售金额（亿元） 22.62 40.59 结算面积（万平方米） 43.55 22.95 结算金额（亿元） 31.55 17.30 资料来源：公司提供 公司现有房地产项目仍集中在天津市区及滨海新区范围内，区域集中度高，因此，公司 经营状况仍易受天津地区房地产市场环境影响，存在一定的市场集中风险。 跟踪期内，公司在建项目数量和规模稳步增长，资金需求进一步加大 跟踪期内，公司加大在建工程的投资力度，目前在建项目主要有天房美域项目二期凌口 地块、新科园（双港新家园 124 号项目）、新盈庄园（双港新家园 125 号项目）、美域新城（蓟 县项目（津蓟（拍）2010-010 号地块项目）等，2011 年新增开发项目包括双港新家园 117-121 限价房项目、大寺新家园公共租赁住房项目。 截至 2011 年 12 月 31 日，公司在建房地产项目计划总投资 109.02 亿元，已投资 59.58 亿元，尚需投资 49.94 亿元，规划总建筑面积为 391.5 万平方米，累计已完成销售面积 38.04 万平方米。 表3 截至2011年12月31日公司主要在建房地产项目概况（单位：亿元，万平方米） 项目名称 总投资 已投资 规划建 筑面积 累计销 售面积 性质 天房美域 25.54 23.39 51.25 38.04 商品房、限价房 天欣锦园、天欣颐 园（华明新家园 06 号项目） 6.23 2 16.42 0 商品房 新科园（双港新家 园 124 号项目） 5.48 1.19 14.27 0 商品房 新盈庄园（双港新 家园 125 号项目） 5.95 0.95 15.27 0 商品房 双 港 新 家 园 117-121 限价房项 目 7.08 0.19 17.92 0 限价商品房 美域新城（蓟县项 目（津蓟（拍） 2010—010 号地块 项目） 13.86 0.5 39.37 0 商品房、商业金融 天津湾 45.06 31.36 117 商品房 大寺新家园公共 租赁住房项目 - - 120 不适用 公共租赁房 合计 109.2 59.58 391.5 38.04 - 注：1、天房美域项目中数据包括新增二期凌口地块项目； 2、大寺新家园公共租赁住房项目由政府直接投资，委托公司开发。 公司债券跟踪信用评级报告 5 数据来源：公司提供 公司在建土地一级开发项目—滨海新区核心区天津汉沽河西旧城综合开发建设项目，土 地整理面积约 3300 亩，预计可出让面积 1,711 亩，计划总投资 33.5 亿元，截至 2011 年末， 该项目已投资 19 亿元，尚需投资 14.5 亿元。滨海新区人民政府汉沽管理委员会保证公司土 地整理投资年利润率不低于 7.5%，超出部分公司与滨海新区人民政府汉沽管理委员会按 3:7 的比例进行收益分配。当前的行业调控政策对该项目整理土地出让进度等将产生较大负面影 响，但考虑到该项目约定了保底收益以及地方政府对土地一级开发的支持，我们认为该项目 的风险程度有限。 跟踪期内，公司已就二方块非住宅、四五经路间非住宅、留庄李自沽和崔庄全部土地与 汉沽区土地整理中心签订了《委托土地整理协议》和《委托征收土地协议》，就二方块住宅 与汉沽区房屋拆迁服务中心签订了《房屋拆迁委托协议》。已接管 11A 南地块（泰安里）、 12A 地块（雅安里）135 亩土地，并办理取得土地证，接管三中土地约 49 亩，崔庄土地 150 亩，完成四五经路间非住宅拆迁的阶段性对账工作。跟踪期内，公司取得津滨汉管（拍） 2010-09 号和津滨汉管（拍）2010-10 号 2 个地块的开发权，规划建筑面积分别为 8.98 万平 方米和 2.3 万平方米，预计总投资分别为 5.5 亿元和 1.35 亿元。 随着未来公司土地开发的逐渐成熟，土地出让收益将成为公司重要的收入来源。另外， 2011 年公司新增一块土地储备项目，总面积约 15 万平方米。 表 4 2010-2011 年公司年新增土地储备情况（单位：万平方米） 指标 2011 年 2010 年 新增土地储备 15 55.65 按权益计新增土地储备 15 39.89 新增项目（个） 1 2 数据来源：公司提供 总体来看，跟踪期内，公司在建项目数量和规模稳步增长，资金需求进一步加大。 二、财务分析 财务分析基础说明 以下我们的分析基于公司提供的经中喜会计师事务所有限责任公司审计并出具标准无 保留意见的2010-2011年度审计报告。公司财务报告均按照中国新会计准则编制。 公司债券跟踪信用评级报告 6 财务分析 跟踪期内，公司资产规模相对稳定，营业收入增长较快，资产负债水平有所降低，但 是未来公司投资规模较大，仍然存在一定的资金需求 公司资产规模较大，截至2011年末，资产总额为1,231,576.94万元，同比下降2.89%，总 体资产规模相对稳定。公司资产以流动资产为主，截至2011年末公司流动资产占总资产的比 重为91.62%。流动资产中其中货币资金和存货占比较高，符合房地产开发企业的特点。2011 年末公司存货和货币资金占资产总额的比重分别为84.86%和5.40%。截至2011年12月31日， 公司存货中天房美域一二期、天房美域三期（凌口地块）、滨河新区核心区空港物流配套服 务区住宅项目、华明新家园、双港新家园、双港新家园二期、天津湾B地块和汉沽雅安里住 宅等项目用于抵押贷款，贷款余额为147,500.00万元。投资性房地产吉利大厦13-15层、吉利 花园1-2层商铺和固定资产中鹤山里办公楼共同抵押贷款15,000.00万元。 2011年公司实现营业收入325,395.61万元，同比增长63.83%，主要系可确认收入的商品 房项目收入的增加所致。2011年公司营业外收入同比增长617.82%，主要系公司收到汉沽土 地整理项目政府支付补贴收益所致。 受到房地产行业宏观调控的影响，公司商品房销售进度受到一定的影响，2011年公司商 品房销售放缓，导致2011年度公司经营活动现金流量净额同比下降84.70%。公司在建项目 投资规模较大，未来存在一定的资金需求。 公司负债构成中以流动负债为主，流动负债占比呈现逐年上升的态势，2011年末公司流 动负债占负债总额的比重为90.83%，流动负债规模同比增长10.43%，主要系一年内到期的 长期借款和2009年发行的企业债券转入一年内到期的非流动负债所致。截至2011年末，预收 账款为422,509.71万元，同比有小幅下降，总体来看，预收账款规模较大，是公司未来收入 的保障。 表5 2010年-2011年主要会计指标变动情况（单位：万元） 项目 2011 年 2010 年 同比变动 货币资金 66,507.39 127,047.66 -47.65% 存货 1,045,094.18 1,042,754.32 0.22% 流动资产合计 1,128,309.24 1,182,088.37 -4.55% 投资性房地产 77,335.08 58,092.03 33.13% 非流动资产合计 103,267.70 86,190.07 19.81% 资产总计 1,231,576.94 1,268,278.44 -2.89% 预收款项 422,509.71 483,593.59 -12.63% 公司债券跟踪信用评级报告 7 一年内到期的非流动负债 154,872.96 69,100.00 124.13% 流动负债合计 681,795.44 617,399.51 10.43% 非流动负债合计 68,866.01 212,974.50 -67.66% 负债合计 750,661.44 830,374.01 -9.60% 营业收入 325,395.61 198,622.62 63.83% 营业成本 227,118.15 128,671.31 76.51% 营业利润 45,351.65 37,526.14 20.85% 营业外收入 10,121.33 1,410.00 617.82% 利润总额 55,447.77 38,852.54 42.71% 净利润 40,580.65 28,567.81 42.05% 经营活动产生的现金流量净额 15,273.58 99,831.71 -84.70% 投资活动产生的现金流量净额 -319.24 8,058.42 -103.96% 筹资活动产生的现金流量净额 -88,294.62 -87,487.56 0.92% 资料来源：审计报告 跟踪期内，2011年度公司综合毛利率为30.20%，同比有所下滑，主要系2011年公司限 价商品房销售收入占全部商品房销售收入的比重达到29.50%，而2010年没有限价商品房销 售收入。公司的负债总额和资产负债率水平有所下降，截至2011年12月31日，公司负债总额 为750,661.44万元，同比下降9.60%，资产负债率较上年下降4.52个百分点。由于公司流动资 产中存货规模较大，导致速动比率指标偏低。2011年度公司EBITDA增长较快，EBITDA利 息保障倍数指标呈现增长的趋势，公司利润对利息的覆盖能力有所增强。 表 6 2010 年-2011 年公司主要财务指标 项目 2011 年 2010 年 资产负债率 60.95% 65.47% 综合毛利率 30.20% 35.22% 期间费用率 8.27% 12.53% 总资产报酬率 4.69% 3.66% 流动比率 1.65 1.91 速动比率 0.12 0.23 EBITDA（万元） 64,755.50 45,957.96 EBITDA 利息保障倍数 3.51 2.19 资料来源：审计报告 三、本期债券担保分析 担保人天房集团资产规模和营业收入增长快速，目前储备项目较多，持续发展能力较 强 公司债券跟踪信用评级报告 8 本期债券由天津市房地产开发经营集团有限公司（以下简称“天房集团”）提供全额的 连带责任保证担保。 截至 2011 年 12 月 31 日，天房集团资产总额为 4,597,914.90 万元，同比增长 27.94%， 归属于母公司的所有者权益为 196,459.64 万元，资产负债率为 79.98%。2011 年度天房集团 实现营业收入 906,833.85 万元，同比增长 65.43%。2011 年，天房集团的收入主要包括房地 产开发收入、施工收入、土地整理收入等，其中，房地产开发收入的增长是推动天房集团整 体收入快速增长的重要原因。天房集团主要财务指标如下表所示： 表 7 天房集团主要财务指标（单位：万元） 项目 2011 年 2010 年 总资产（万元） 4,597,914.90 3,593,696.92 归属于母公司所有者权益（万元） 196,459.64 203,745.99 资产负债率 79.98% 74.96% 流动比率 1.31 1.35 速动比率 0.44 0.36 营业收入（万元） 906,833.85 548,154.07 营业利润（万元） 42,977.46 67,789.27 利润总额（万元） 92,496.45 68,823.69 综合毛利率 20.95% 27.51% 总资产报酬率 3.56% 3.50% EBITDA（万元） 150,458.38 106,689.14 EBITDA 利息保障倍数 1.38 1.42 经营活动现金流净额（万元） 23,542.45 -227,691.40 资料来源：天房集团审计报告 整体来看，天房集团业务涵盖保障性住房建设、土地整理开发、工程施工、基础设施项 目代建、商业地产开发等，收入来源较多，目前房地产开发储备项目较多，持续发展能力较 强，整体实力进一步提升。鹏元对天房集团跟踪评级结果为：上调主体长期信用等级为AA+， 维持评级展望为稳定。 抵、质押资产对本期债券的偿还提供了进一步保障 公司以其天津市和平区常德道80号房产（包括房屋建筑物3,006.19平方米，土地使用权 1,524.40平方米）为本期债券提供抵押担保，并以其持有的天津市华富宫大饭店有限公司 46.33%的股权为本期债券提供质押担保。公司已经办理完毕抵、质押登记手续。 根据华夏金信评报字[2009]145号评估报告（评估基准日为2009年6月30日），公司所持 有的天津市华富宫大饭店有限公司46.33%的股权的评估价值为35,633.34万元。根据天津华 公司债券跟踪信用评级报告 9 夏金信资产评估有限公司出具的华夏金信评报字[2009]144号评估报告（评估基准日2009年6 月30日），抵押资产的价值为人民币7,868.56万元。 考虑到抵押房地产地段的稀缺性以及酒店经营的稳定性，我们认为抵、质押资产对本期 债券的偿还提供了进一步保障。 四、评级结论 跟踪期内，公司房地产开发业务收入增长较快，公司正逐步向城市综合开发企业转型， 商品房、保障性住房及土地一级开发的业务结构为公司应对当前行业调控政策提供了一定保 障。本期债券担保人天津市房地产开发经营集团有限公司经营稳健以及抵、质押资产担保， 为本期债券的按期偿付提供了有利保障。但是，公司未来投资规模较大，存在一定的资金压 力。公司现有项目集中在天津地区，存在一定的市场集中风险。这些使得公司未来的经营存 在一定的不确定性。 综上，鹏元决定维持公司主体长期信用级别为 AA-，上调本期债券信用级别为 AA+， 维持评级展望为稳定。 公司债券跟踪信用评级报告 10 附录一 资产负债表（单位：万元） 项目 2011 年 12 月 31 日 2010 年 12 月 31 日 2009 年 12 月 31 日 货币资金 66,507.39 127,047.66 106,645.09 交易性金融资产 0.00 0.00 1,500.00 应收票据 3,800.00 0.00 0.00 应收账款 1,565.54 1,475.58 587.42 预付账款 7,955.23 6,344.90 9,360.58 其他应收款 3,274.60 44.80 5,034.07 应收股利 0.00 4,322.80 44.80 存货 1,045,094.18 1,042,754.32 811,751.69 其他流动资产 112.31 98.31 86.06 流动资产合计 1,128,309.24 1,182,088.37 935,009.71 长期股权投资 6,880.05 7,815.33 7,558.13 投资性房地产 77,335.08 58,092.03 57,426.21 固定资产 15,033.17 15,361.22 15,732.44 无形资产 678.60 692.97 707.33 商誉 1,054.83 1,054.83 1,054.83 长期待摊费用 874.21 807.57 916.17 递延所得税资产 1,411.74 980.04 977.72 其他非流动资产 0.00 1,386.08 1,478.48 非流动资产合计 103,267.70 86,190.07 85,851.32 资产总计 1,231,576.94 1,268,278.44 1,020,861.02 短期借款 9,600.00 0.00 0.00 应付票据 12,800.00 0.00 1,910.00 应付账款 54,444.70 42,411.71 24,322.98 预收款项 422,509.71 483,593.59 201,421.80 应付职工薪酬 473.25 483.21 939.41 应交税费 -24,596.37 -33,357.08 -9,086.32 应付利息 365 365.00 365.00 应付股利 2,596.78 2,523.03 2,481.10 其他应付款 48,651.65 52,202.17 40,158.15 一年内到期的非流动负债 154,872.96 69,100.00 137,619.20 其他流动负债 77.76 77.89 77.93 流动负债合计 681,795.44 617,399.51 400,209.25 长期借款 65,350.00 181,550.00 177,042.30 应付债券 0.00 29,412.76 29,126.97 预计负债 2,532.41 1,028.14 1,721.43 递延所得税负债 181.57 181.57 181.57 公司债券跟踪信用评级报告 11 其他非流动负债 802.02 802.02 802.02 非流动负债合计 68,866.01 212,974.50 208,874.29 负债合计 750,661.44 830,374.01 609,083.54 实收资本(或股本) 110,570.00 110,570.00 110,570.00 资本公积金 220,524.18 220,531.81 220,524.18 盈余公积金 26,205.16 24,626.26 23,651.17 未分配利润 64,844.52 45,168.08 27,951.35 少数股东权益 58,771.63 400,896.15 29,080.78 归属于母公司所有者权益合计 422,143.86 37,008.28 382,696.71 所有者权益合计 480,915.49 437,904.43 411,777.48 负债和所有者权益总计 1,231,576.94 1,268,278.44 1,020,861.02 公司债券跟踪信用评级报告 12 附录二 利润表（单位：万元） 项目 2011 年 2010 年 2009 年 一、营业总收入 325,395.61 198,622.62 116,903.05 营业收入 325,395.61 198,622.62 116,903.05 二、营业总成本 280,368.52 167,573.97 105,537.21 营业成本 227,118.15 128,671.31 78,030.23 营业税金及附加 24,313.65 13,222.48 7,462.11 销售费用 10,534.45 11,614.42 8,678.51 管理费用 13,889.55 11,176.04 8,545.96 财务费用 2,478.88 2,102.12 2,364.05 资产减值损失 2,033.84 787.61 456.35 三、其他经营收益 324.55 6,477.49 9,823.80 投资净收益 324.55 6,477.49 9,823.80 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 -454.94 -555.78 -1,680.31 四、营业利润 45,351.65 37,526.14 21,189.65 加：营业外收入 10,121.33 1,410.00 1,283.58 减：营业外支出 25.21 83.6 23.18 其中：非流动资产处置净损失 -2.09 -558.48 6.93 五、利润总额 55,447.77 38,852.54 22,450.05 减：所得税 14,867.12 10,284.73 5,862.55 六、净利润 40,580.65 28,567.81 16,587.50 减：少数股东损益 13,791.76 5,949.31 945.88 归属于母公司所有者的净利润 26,788.89 22,618.49 15,641.62 公司债券跟踪信用评级报告 13 附录三-1 现金流量表（单位：万元） 项目 2011 年 2010 年 2009 年 一、经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 258,866.37 451,369.63 287,552.73 收到的税费返还 0.00 168.01 714.6 收到其他与经营活动有关的现金 108,909.87 138,510.79 37,772.71 经营活动现金流入小计 367,776.24 590,048.44 326,040.04 购买商品、接受劳务支付的现金 207,128.71 303,647.83 198,865.36 支付给职工以及为职工支付的现金 9,505.00 7,851.89 5,476.60 支付的各项税费 29,567.92 49,475.98 19,775.33 支付其他与经营活动有关的现金 106,301.03 129,241.04 44,326.29 经营活动现金流出小计 352,502.65 490,216.73 268,443.57 经营活动产生的现金流量净额 15,273.58 99,831.71 57,596.47 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资收到的现金 0.00 1,628.00 33,600.00 取得投资收益收到的现金 2.22 7,033.27 12.47 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 0.08 711.75 184.4 投资活动现金流入小计 2.3 9,373.02 33,796.87 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 321.54 381.24 1,840.71 投资支付的现金 0.00 933.35 2,900.00 支付其他与投资活动有关的现金 0.00 0.00 35 投资活动现金流出小计 321.54 1,314.59 4,775.71 投资活动产生的现金流量净额 -319.24 8,058.42 29,021.16 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 0.00 2,000.00 0.00 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 0.00 2,000.00 0.00 取得借款收到的现金 74,550.00 151,350.00 149,380.00 筹资活动现金流入小计 74,550.00 153,350.00 149,380.00 偿还债务支付的现金 125,100.00 215,361.50 194,738.80 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 24,430.06 24,949.57 34,619.62 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 21.81 18.63 12.47 支付其他与筹资活动有关的现金 13,314.56 526.49 345.17 筹资活动现金流出小计 162,844.62 240,837.56 229,703.59 筹资活动产生的现金流量净额 -88,294.62 -87,487.56 -80,323.59 四、汇率变动对现金的影响 0.00 0.00 0.00 五、现金及现金等价物净增加额 -73,340.28 20,402.57 6,294.04 期初现金及现金等价物余额 127,047.66 106,645.09 100,351.06 六、期末现金及现金等价物余额 53,707.39 127,047.66 106,645.09 公司债券跟踪信用评级报告 14 附录三-2 现金流量补充表（单位：万元） 项目 2011 年 2010 年 2009 年 净利润 40,580.65 28,567.81 16,587.50 加：资产减值准备 2,033.84 787.61 456.35 固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 5,950.01 3,976.89 3,745.50 无形资产摊销 14.36 14.36 10.8 长期待摊费用摊销 118.7 108.6 108.6 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失 -3.91 -558.48 -81.43 财务费用 3,224.66 3,005.57 3,140.35 投资损失 -324.55 -6,477.49 -9,823.80 递延所得税资产减少 -431.7 -2.32 55.15 存货的减少 -3,467.53 -216,354.53 -68,409.49 经营性应收项目的减少 -2,664.95 1,757.84 9,763.53 经营性应付项目的增加 -29,756.00 285,005.84 102,043.40 经营活动产生的现金流量净额 15,273.59 99,831.71 57,596.47 公司债券跟踪信用评级报告 15 附录四 截至2011年12月31日纳入合并报表范围的子公司情况（单 位：万元） 公司名称 主营业务 注册资本 持股比例 天津吉利大厦有限 公司 房地产开发建设销售、物业管理、餐饮、装修 6,661.8 75% 天津市华驰租赁有 限公司 场地租赁、餐饮、娱乐、室内装修等 300 90% 天津海景实业有限 公司 房地产开发及商品房销售、企业投资、咨询服务 50,000 50% 天津市华升物业管 理有限公司 物业管理,房屋租赁,家政服务等 50 90% 天津市凯泰建材经 营有限公司 建筑材料与构件、基础材料、化工产品、轻工材 料、建筑机械等 5.000 100% 天津市天房海滨建 设发展有限公司 房地产开发及商品房销售、市政基础设施的建设 与经营、咨询服务等 120,000 100% 天津市华亨房地产 开发有限公司 房地产开发、商品房销售 80,000 100% 天津市华兆房地产 开发有限公司 房地产开发、商品房销售 80,000 100% 天津市德霖停车场 有限公司 停车场经营、物业管理 20 100% 天津市天蓟房地产 开发有限责任公司 房地产开发及商品 房销售、自有房屋租赁等 35,000 60% 天津海景游艇俱乐 部有限公司 体育赛事、水上娱乐活动组织；游艇管理，船务 服务；游艇维修、保养、租赁；房屋租赁、泊位 租赁等 100 100% 公司债券跟踪信用评级报告 16 附录五 主要财务指标计算公式 综合毛利率 （营业收入－营业成本）/营业收入×100% 营业利润率 营业利润/营业收入×100% 营业净利率 净利润/营业收入×100% 净资产收益率 净利润/（（本年所有者权益＋上年所有者权益）/2）×100% 总资产回报率 （利润总额＋计入财务费用的利息支出）/（（本年资产总额＋上年资 产总额）/2）×100% 盈利能力 成本费用率 （营业成本+营业费用+管理费用+财务费用）/营业收入 应收账款周转天数 （天） [（期初应收账款余额+期末应收账款余额）/2）]/（报告期营业收入/360） 存货周转天数（天） [（期初存货+期末存货）/2]/（报告期营业成本/360） 应付账款周转天数 （天） [（期初应付账款余额+期末应付账款余额）/2]/（营业成本/360） 营业收入/营运资金 营业收入/（流动资产－流动负债） 净营业周期（天） 应收账款周转天数＋存货周转天数－应付账款周转天数 营运效率 总资产周转率（次） 营业收入/[（本年资产总额＋上年资产总额）/2] 资产负债率 负债总额/资产总额×100% 总资本化比率 总债务/（总债务+所有者权益+少数股东权益）×100% 长期资本化比率 长期债务/（长期债务+所有者权益+少数股东权益）×100% 长期债务 长期借款+应付债券 短期债务 短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款 总债务 长期债务+短期债务 流动比率 流动资产合计/流动负债合计 资本结构 及财务安 全性 速动比率 （流动资产合计－存货净额）/流动负债合计 EBIT 利润总额+计入财务费用的利息支出 EBITDA EBIT+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销 自由现金流 经营活动净现金流-资本支出-当期应发放的股利 利息保障倍数 EBIT/（计入财务费用的利息支出+资本化利息） EBITDA 利息保障 倍数 EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息） 现金流动负债比 经营活动净现金流/流动负债 现金流 收现比 销售商品、提供劳务收到的现金/营业收入 公司债券跟踪信用评级报告 17 附录六 信用等级符号及定义 一、中长期债务信用等级符号及定义 符 号 定 义 AAA 债券安全性极高，违约风险极低。 AA 债券安全性很高，违约风险很低。 A 债券安全性较高，违约风险较低。 BBB 债券安全性一般，违约风险一般。 BB 债券安全性较低，违约风险较高。 B 债券安全性低，违约风险高。 CCC 债券安全性很低，违约风险很高。 CC 债券安全性极低，违约风险极高。 C 债券无法得到偿还。 注：除 AAA 级，CCC 级以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本 等级。 二、债务人长期信用等级符号及定义 符 号 定 义 AAA 偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。 AA 偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响不大，违约风险很低。 A 偿还债务能力较强，较易受不利经济环境的影响，违约风险较低。 BBB 偿还债务能力一般，受不利经济环境影响较大，违约风险一般。 BB 偿还债务能力较弱，受不利经济环境影响很大，违约风险较高。 B 偿还债务的能力较大地依赖于良好的经济环境，违约风险很高。 CCC 偿还债务的能力极度依赖于良好的经济环境，违约风险极高。 CC 在破产或重组时可获得保护较小，基本不能保证偿还债务。 C 不能偿还债务。 注：除 AAA 级，CCC 级以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“－”符号进行微调，表示略高或略低于本 等级。 三、展望符号及定义 类 型 定 义 正 面 存在积极因素，未来信用等级可能提升。 稳 定 情况稳定，未来信用等级大致不变。 负 面 存在不利因素，未来信用等级可能降低。 公司债券跟踪信用评级报告 18 跟踪评级安排 根据监管部门相关规定及鹏元资信评估有限公司的《证券跟踪评 级制度》，鹏元资信评估有限公司在初次评级结束后，将在本期债券 有效存续期间对被评对象进行定期跟踪评级以及不定期跟踪评级。 定期跟踪评级每年进行一次。届时，天津市房地产发展（集团） 股份有限公司需向鹏元资信评估有限公司提供最新的财务报告及相 关资料，鹏元资信评估有限公司将依据其信用状况的变化决定是否调 整本期债券信用等级。 自本次评级报告出具之日起，当发生可能影响本次评级报告结论 的重大事项，以及被评对象的情况发生重大变化时，天津市房地产发 展（集团）股份有限公司应及时告知鹏元资信评估有限公司并提供评 级所需相关资料。鹏元资信评估有限公司亦将持续关注与天津市房地 产发展（集团）股份有限公司有关的信息，在认为必要时及时启动不 定期跟踪评级。鹏元资信评估有限公司将依据该重大事项或重大变化 对被评对象信用状况的影响程度决定是否调整本期债券信用等级。 如天津市房地产发展（集团）股份有限公司不能及时提供上述跟 踪评级所需相关资料以及情况，鹏元资信评估有限公司有权根据公开 信息进行分析并调整信用等级，必要时，可公布信用等级暂时失效， 直至天津市房地产发展（集团）股份有限公司提供评级所需相关资料。 定期与不定期跟踪评级启动后，鹏元资信评估有限公司将按照成 立跟踪评级项目组、对天津市房地产发展（集团）股份有限公司进行 中财网
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