[公告]天房发展：公司债券受托管理事务报告（2011年度）
天津市房地产发展（集团）股份有限公司 注册地址：天津市和平区常德道80号 公司债券受托管理事务报告 （2011年度） 债券受托管理人 2012年05月 重要声明 安信证券股份有限公司（以下简称“安信证券”）编制本报告的内容及信息 均来源于天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称“天房发展”，“发 行人”或“公司”）对外公布的《天津市房地产发展（集团）股份有限公司二○ 一一年年度报告》等相关公开信息披露文件、发行人提供的证明文件以及第三方 中介机构出具的专业意见。安信证券对报告中所包含的相关引述内容和信息未进 行独立验证，也不就该等引述内容和信息的真实性、准确性和完整性作出任何保 证或承担任何责任。 本报告不构成对投资者进行或不进行某项行为的推荐意见，投资者应对相关 事宜作出独立判断，而不应将本报告中的任何内容据以作为安信证券所作的承诺 或声明。在任何情况下，投资者依据本报告所进行的任何作为或不作为，安信证 券不承担任何责任。 第一章 本期公司债券概况 一、核准文件和核准规模 2009年9月15日，经中国证监会证监发行字［2009］896号文核准，天房 发展获准发行3亿元公司债券。 二、债券名称 本期公司债券的名称为天津市房地产发展（集团）股份有限公司2009年公 司债券。 三、债券简称及代码 本期公司债券简称为“09天房债”，代码为122031。 四、发行主体 本期公司债券发行主体为天津市房地产发展（集团）股份有限公司。 五、发行规模 本期公司债券的发行规模为人民币3亿元。 六、债券期限 本期公司债券的存续期限为3年。 七、债券利率 本期公司债券票面年利率为7.3%，在债券存续期内固定不变，采取单利按 年计息，不计复利，逾期不另计利息。 八、还本付息的期限及方式 本期公司债券按年付息、到期一次还本。利息每年支付一次，最后一期利息 随本金一起支付。 本期公司债券的起息日为公司债券的发行首日，即2009年10月19日。 公司债券的利息自起息日起每年支付一次，2010年至2012年间每年的10 月19日为上一计息年度的付息日（如遇法定节假日或休息日，则顺延至其后第 一个工作日，下同）。本期公司债券到期日为2012年10月19日，到期支付本金 及最后一期利息。公司债券付息的债权登记日为每年付息日的前1交易日，到期 本息的债权登记日为到期日前6个工作日。在债权登记日当日收市后登记在册的 本期公司债券持有人均有权获得上一计息年度的债券利息和/或本金。本期公司 债券的付息和本金兑付工作按照登记公司相关业务规则办理。 九、担保情况 天津市房地产开发经营集团有限公司（以下简称“天房集团”）为本期公司 债券提供了全额的连带责任保证担保。 发行人将位于天津市和平区常德道80号，合计建筑面积为3,006.19平方米 的房产为本期债券提供抵押担保。 发行人将其持有的天津市华富宫大饭店有限公司46.33%的股权为本期债券 提供质押担保。 十、发行时信用级别 经鹏元资信评估有限公司（以下简称“鹏元资信”）综合评定，公司的主体 信用等级为A+，本期公司债券信用等级为AA。 十一、跟踪评级结果 2010年6月，经鹏元资信跟踪评定，发行人的主体信用级别为AA-，本期 公司债券信用级别为AA。 2011年5月，经鹏元资信跟踪评定，发行人的主体信用级别为AA-，本期 公司债券信用级别为AA。 2012年4月，经鹏元资信跟踪评定，发行人的主体信用级别为AA-，本期 公司债券信用级别为AA+。 十二、债券受托管理人 本期公司债券的受托管理人为安信证券股份有限公司。 第二章 发行人2011年度经营和财务状况 一、发行人基本情况 天津市房地产发展（集团）股份有限公司创建于1981年，前身为天津市政 府住宅统一建设办公室，后改为天津市建设开发公司，1988年1月在建设开发 公司的基础上，组建了天津市房地产开发经营集团，是天津市最早成立的房地产 综合开发企业。1992年5月30日，天津市房地产开发经营集团经天津市经济体 制改革委员会以“津体改委”（1992）33号文批准进行整体改制，并经中国人民 银行天津市分行“津银金”（1992）479号文件批复，通过定向募集的方式向法 人单位和内部职工发行股票，改组为股份有限公司。1993年2月25日，天津市 房地产发展（集团）股份有限公司正式成立。2001年9月，公司向社会公开发 行股票成功，并在上海证券交易所上市。 截至2011年12月31日，公司总股本为110,570.00万股，其中天津市房地 产开发经营集团有限公司持有公司25.11%的股份，为公司控股股东。 二、发行人2011年度经营情况 2011 年是我国房地产行业发展史上调控最严厉的一年。年初推出的“新国 八条”进一步强调了房地产的民生导向，其后房产税的试点、限购令及限贷政策 的推行，都使得房地产调控向深化、常态化迈进。总体来看，政策方向集中在收 紧开发商资金来源、抑制商品房投资需求，提高房地产持有环节的成本和加大普 通商品房及保障房供给等方面。房地产行业在调控政策不断加码的背景下，呈现 出前高后低的行业发展走势。在一季度维持前两年惯性增长态势后，从二季度起 行业调控政策及信贷紧缩的货币政策持续冲击着房地产市场。特别是自三季度 起，房地产行业已出现向下调整迹象，行业各项数据及指标均出现增速放缓的趋 势。2011 年，全国商品房销售面积10.99 亿平方米，比上年增长4.9%，增速比 上年回落5.7 个百分点。商品房销售额5.91 万亿元，增长12.1%，增速比上年 回落6.8 个百分点。 随着国家宏观调控的逐渐深入，天津市房地产行业的发展速度已经呈现出明 显放缓的趋势。从国八条到津十条，从限购、提高首付款比例，商品房销售一房 一价再到全面收紧房贷，调控政策不断出台，让购房者的观望情绪也进一步加深。 综合看来，2011 年天津市房地产市场全年受调控政策的影响房价整体表现平稳， 没有出现较大幅度的波动，但房地产企业面对的行业环境整体状况已明显不容乐 观，企业普遍面临销售受阻、资金紧张的困难。面对复杂的行业发展现状和调控 压力，公司积极调整产品结构，把握保障性住房这一符合政策导向的主攻方向， 经过全体员工的不懈努力，不仅全面完成了生产经营任务，同时，几项重要经济 指标还创下历史新高。报告期内，公司实现营业收入32.54 亿元，与去年同期相 比增加63.83%；实现利润总额5.54 亿元，与去年同期相比增长42.71%；实现 归属于母公司的净利润2.68 亿元，与去年同期相比增长18.44%。截至2011年 年末，公司资产总额为123.16 亿元，比年初下降2.89%；净资产为42.21 亿元， 比年初净资产增长5.30%。 三、发行人2011年度财务状况 （一）发行人盈利能力 单位：人民币元 项 目 2011年 2010年 营业收入 3,253,956,143.53 1,986,226,155.46 营业利润 453,516,494.50 375,261,362.57 利润总额 554,477,707.95 388,525,396.32 净利润 405,806,496.96 285,678,070.55 归属于母公司所 有者的净利润 267,888,908.91 226,184,932.87 （二）发行人资产负债状况 单位：人民币元 项 目 2011年12月31日 2010年12月31日 资产总额 12,315,769,358.26 12,682,784,446.82 负债总额 7,506,614,425.78 8,303,740,119.54 股东权益 4,809,154,932.48 4,379,044,327.28 归属于母公司的所有者权益 4,221,438,640.41 4,008,961,542.33 （三）发行人现金流量状况 单位：人民币元 项 目 2011年 2010年 经营活动产生的现金流量净额 152,735,839.39 998,317,057.73 投资活动产生的现金流量净额 -3,192,410.86 80,584,241.86 筹资活动产生的现金流量净额 -882,946,197.39 -874,875,601.33 现金及现金等价物净增加额 -733,402,768.86 204,025,698.26 第三章 发行人募集资金使用情况 一、本期公司债券募集资金情况 经中国证券监督管理委员会证监发行字〔2009〕896号文核准，本期债券由 主承销商安信证券股份有限公司，采取网上和网下相结合的方式发行3亿元公司 债。截至2009年10月23日，公司共募集资金3亿元，扣除承销保荐费和受托管理 费920万元，募集资金净额为29,080万元，存放于中国建设银行天津和平支行。 该事项业经中喜会计师事务所有限责任公司验证。 二、本期公司债券募集资金实际使用情况 2009年发行公司债募集资金用途为补充流动资金，截至2009年12月31日，该 项募集资金已使用完毕。 第四章 债券持有人会议召开情况 2011年度内，未召开债券持有人会议。 第五章 担保人情况及抵押和质押资产价值情况 本期债券由天津市房地产开发经营集团有限公司提供全额的连带责任保证 担保。 近年来，天房集团遵循天津市委、市政府关于加快城市建设的战略部署，致 力于城市开发建设，多次承建市政府的重点工程，为天津经济发展做出了积极贡 献。天房集团近年来一直保持较快的发展速度，资产、经营规模不断扩张，具有 较大的资产规模，且自身盈利能力良好，整体偿债能力较强，能为天房发展的债 务偿付提供有效的保障。截至2011年12月31日，天房集团资产总额为459.79 亿元，同比增长27.94%，所有者权益为92.06亿元，同比增长2.3%，资产负债 率为79.98%。2011年度天房集团实现营业收入90.68亿元，同比增长65.43%， 净利润6.75亿元，其中归属母公司所有者的净利润为2.02亿元。 综合以上分析，天房集团总体偿债能力较强，能够为天房发展偿债提供有效 保障。 同时，发行人将位于天津市和平区常德道80号，合计建筑面积为3,006.19 平方米的房产为本期债券提供抵押担保；发行人将其持有的天津市华富宫大饭店 有限公司46.33%的股权为本期债券提供质押担保。 根据华夏金信评报字[2009]145号评估报告（评估基准日为2009年6月30 日），公司所持有的天津市华富宫大饭店有限公司46.33%的股权的评估价值为 35,633.34万元。根据天津华夏金信资产评估有限公司出具的华夏金信评报字 [2009]144号评估报告（评估基准日2009年6月30日），抵押资产的价值为人民 币7,868.56万元。 上述抵、质押资产价值为本期债券本金的1.45倍，为本期债券剩余本息（即 36,570万元）的1.19倍，考虑到抵押房地产地段的稀缺性以及酒店经营的稳定性， 我们认为抵、质押资产对本期债券的偿还提供了进一步保障。 第六章 本期公司债券利息的偿付情况 发行人已于2011年10月12日正式披露了《天津市房地产发展（集团）股 份有限公司2009年公司债券2011年付息公告》，向投资者公告本期公司债券将 于2011年10月19日支付2010年10月19日至2011年10月18日期间的利息。 经向发行人了解并确认，发行人已于2011年10月19日按时支付了本期公 司债券该年度计息期间的应付利息21,900,000元（含税）。 截至2011年12月31日，本期公司债券未出现延迟支付本期公司债券到期 利息的情况。 第七章 本期公司债券跟踪评级情况 本期公司债券的信用评级机构鹏元资信评估有限公司于2012年4月出具了 《天津市房地产发展（集团）股份有限公司2009年3亿元公司债券跟踪信用评级 报告》，该报告主要内容如下： 一、 基本观点 1、跟踪期内，受房地产宏观调控的影响，公司商品房销售放缓，但是结算 金额增加导致2011年公司房地产开发业务收入大幅增长。 受到房地产宏观调控的影响，2011年公司商品房销售进度受到一定的影响， 销售面积和销售金额下降幅度较大。公司2011年实现销售面积同比下降61.68%， 销售金额同比下降44.27%。 2011年度公司可确认收入的商品房销售收入大幅增加，跟踪期内公司房地产 开发业务收入整体增长较快，2011年公司房地产开发收入（包括商品房和保障 性住房）同比增长82.42%。 公司加大在建工程的投资力度，截至2011年12月31日，公司在建房地产 项目计划总投资109.02亿元，已投资59.58亿元，尚需投资49.94亿元，规划总 建筑面积为391.5万平方米，累计已完成销售面积38.04万平方米。随着未来公 司土地开发的逐渐成熟，土地出让收益将成为公司重要的收入来源。 2、跟踪期内，公司预收账款规模较大，是公司未来收入的保障。 2011年公司实现营业收入325,395.61万元，同比增长63.83%，主要系可确 认收入的商品房项目收入的增加所致。2011年公司营业外收入同比增长 617.82%，主要系公司收到汉沽土地整理项目政府支付补贴收益所致。 受到房地产行业宏观调控的影响，公司商品房销售进度受到一定的影响，2011年公司商品房销售放缓，导致2011年度公司经营活动现金流量净额同比下 降84.70%。公司在建项目投资规模较大，未来存在一定的资金需求。 公司负债构成中以流动负债为主，流动负债占比呈现逐年上升的态势，2011 年末公司流动负债占负债总额的比重为90.83%，流动负债规模同比增长10.43%， 主要系一年内到期的长期借款和2009年发行的公司债券转入一年内到期的非流 动负债所致。截至2011年末，预收账款为422,509.71万元，同比有小幅下降， 总体来看，预收账款规模较大，是公司未来收入的保障。 3、本期债券担保人天津市房地产开发经营集团有限公司经营稳健以及抵、 质押资产担保，对本期债券的偿还提供了进一步的保障。 跟踪期内，天房集团业务涵盖保障性住房建设、土地整理开发、工程施工、 基础设施项目代建、商业地产开发等，收入来源较多，目前房地产开发储备项目 较多，持续发展能力较强，整体实力进一步提升。公司正逐步向城市综合开发企 业转型，商品房、保障性住房及土地一级开发的业务结构为公司应对当前行业调 控政策提供了一定保障。而且本期债券担保人天津市房地产开发经营集团有限公 司经营稳健，抵、质押资产对本期债券仍保持较好的覆盖。这些都为本期债券的 按期偿付提供了有利保障。综上，鹏元资信决定维持公司主体长期信用级别为 AA-，上调本期债券信用级别为AA+，维持评级展望为稳定。. 二、跟踪评级结果 鹏元资信2012年4月出具的《天津市房地产发展（集团）股份有限公司2009 年3亿元公司债券跟踪信用评级报告》对天房发展2009年10月19日发行的“09 天房债”跟踪评级结果为：上调本期公司债券信用等级为AA+，维持公司主体 长期信用等级为AA-，维持评级展望为稳定。 第八章 发行人证券事务代表变动情况 截至2011年12月31日，天房发展的证券事务代表为杨新喆先生，未发生变化。 【以下无正文】 （此页无正文，为天津市房地产发展（集团）股份有限公司公司债券受托管理事务 报告之盖章页） 安信证券股份有限公司 年 月 日 中财网
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